道华房产律师团·案例评析 — 深圳法院审理一房二卖纠纷，看买受人的权益如何维护?

　　案情简介：

　　王某称，2014 年 11 月 4 日,与李某签订一份《房地产买卖合同》, 约定将李某所有的房产出卖给王某。王某履行了合同约定的支付定金及首付款的付款义务后,李某却一直拒绝配合原告办理相关手续,致使买卖合同至今未能履行完毕。

　　审理过程：本院认为,原告(王某)与被告(李某)之间成立合

　　法有效的房地产买卖合同关系。原告已依约履行了支付定金、存入资金监管首期款等主要合同义务,但被告却在合同履行期间将涉案房产另行出售并过户于他人,构成根本违约,原告有权据此要求被告退还定 金 30 万元并承担相应的违约责任。根据合同约定,原告有权选择要求

　　被告以按转让成交价 20

支付违约金的方式承担违约责任。道华律师评析：

 

　　王某与李某签订房屋买卖合同，但李某却将房屋另行出售并过户

　　给其他人，致使合同目的不能实现构成根本违约，并返还定金承担相应的违约责任。道华律师认为我国法律对房屋实行不动产登记制度， 目的就是向社会公开房屋的存续状态、变更情况等，从而维护房屋买卖交易的安全。而在房屋买卖过程中，买房的主要义务就是按照合同约定支付购房款，而卖方的主要义务就是交付房屋并协助买房完成过户，因此在房屋交易过的程中，双方应秉承诚实守信、相互配合的原则。如果不能交付购房款或是房屋，应及时与对方协商，避免引起不必要的麻烦。

　　道华房产律师团·案例分析——新买的房屋出现漏水，发生质量问题，受害者起诉，但却驳回其诉讼请求. 东莞法院到底为何作出这样判决?

　　案情简介：

　　2019 年 10 月 8 日，原告与两被告、第三人签订《房屋买卖合约》，

　　约定：原告购买两被告位于东莞市常平镇嘉美豪苑嘉茵阁 X室，总

　　金额 515000 元。原告于签订合约时支付定金 30000 元给两被告。合约签订后,原告就发现该房屋出现了严重的漏水问题,但两被告及第三 人在出售该房产时并没有如实告知原告，刻意隐瞒房屋存在严重的漏水问题，造成原告误以为房屋质量无问题，能直接居住。房屋漏水造成房顶、阳台的墙面出现了裂缝,严重影响正常居住使用。之后,原告 多次与两被告、第三人协商终止合约,第三人承认隐瞒房屋漏水事宜, 并承诺协调被告退款，但至今分文未退。

　　审理过程：

　　原告提交与第三人的微信聊天记录,多次提及案涉房屋存在漏水问题。显示 2020 年 2 月 11 日,第三人向原告转达称“业主那边问我你这边情况,我再次跟她聊了你的想法与要求,她再次拒接(绝)了,我让她 过来和你面谈,他不愿意,她明确说了,如果你买的话就继续交易,如果不买也没见面的必须,定金肯定不会退的”,原告称案涉房屋存在漏水问题,无法继续履行合同,第三人亦称被告认为漏水是楼上业主问题, 且现在已经解决。

　　原告第一次看房时没有发现案涉房屋存在漏水情况,后于 2019 年

　　12 月 8 日发现案涉房屋存在漏水情况,主张被告及第三人隐瞒房屋漏

　　水事实,对此被告及第三人均称房屋漏水系签订《房屋买卖合约》后意外发生,并非隐瞒相关事实,漏水问题因楼上业主水管爆裂导致,已经由物业修复。庭审中,原告确认其主张因被告及第三人隐瞒案涉房屋存在质量问题,导致原告在签订《房屋买卖合约》时因重大误解签署了购买合同并支付定金,案涉房屋存在质量问题,被告要求继续交易, 明显违背公平原则,请求法院撤销《房屋买卖合约》。

　　判决结果：驳回原告吕谢谢的全部诉讼请求。道华律师分析:

　　经过专业的法律分析，该案子的争议焦点在于被告是否对原告隐瞒了房屋漏水这一事实，即双方签订房屋买卖合同前，被告对房屋漏水事实是否知情。首先：房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律效力性、强制性的规定，因此该合同合法有效。其次既然房屋买卖合同合法有效，为什么买房向法院起诉却被驳回诉讼请求呢?原因就在于原告订立《房屋买卖合约》前对案涉房屋进行查看, 基于对案涉房屋的认可订立合同,且未有证据显示案涉房屋在订立合同时存在质量问题,亦未能举证证明被告及第三人存在隐瞒行为,故原告主张基于重大误解订立合同，理由不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因此我们在诉讼过程中要针对自己的诉请准备好相应的证据，以便在庭审上与对方进行质证，使自己的主张得到法院的支持。最后，双方在签订房屋买卖合同时，涉及到质量以及瑕疵问题要明确写进合同 里，以免发生纠纷、诉讼，不能及时维护我们的合法权益。

　　道华房产律师团2020年9月18日

　　道华房产律师团·案例分析—离谱：购房者出资买房，入住了20 年，竟被要求搬离，看罗湖区法院如何判决?

　　案情简介：

　　上世纪九十年代,原告陈某坤意欲购买被告深圳某房地产有限公司(下称“某房地产公司”)开发的松泉山庄商品房。经过前期商谈, 达成购买意向后,陈某坤遂委托第三人陈某松与深圳市广厦房地产交易评估所(下称“广厦交易所”)签订《业务委托书》，约定第三人陈某松委托广厦交易所购买深圳市XX 区松泉山庄XX 栋X 楼XXX 号房(下称“涉案房产”),建筑面积 88.99 平方米，每平方米价格人民币 5,050元。

　　1995 年,第三人陈某松又在陈某坤的委托下代替陈某坤与广厦交易所签订《松泉山庄认购协议》(下称“《协议》”)。《协议》约定 广厦交易所受松泉山庄发展商石化公司委托,全权代理销售松泉山庄第二期商品房的销售事宜,第三人陈某松代为购买石化公司购买涉案房产。《协议》明确约定了涉案房产的建筑面积、房屋单价、房屋总价款、付款方式及相应的责任。《协议》签订后,陈某坤委托陈某松依约向石化公司缴清了全部购房款。石化公司也向陈某松出具了购房发票。

　　1999 年,陈某坤正式入伙,并向石化公司缴纳了入伙费,石化公司

　　向陈某坤出具了入伙费收款收据。陈某坤自 1999 年入伙后,一直使用涉案房产至今。但是由于石化公司不配合等方面的原因,陈某坤一直未能办理涉案房产的产权证书。2017 年 11 月 1 日、2017 年 11 月 21

　　日和 2017 年 11 月 28 日,石化公司向陈某坤发出所谓《公告》,该《公告》歪曲事实,竟称涉案房产为石化公司的财产,要求房屋所有人陈某 坤限期搬离。综上，原告陈某坤认为，自己与石化公司之间的购房协议真实有效,也依约向石化公司缴纳了全部购房款,入住至今也已近 20 年。石化公司本应积极办理涉案房屋的产权证书,相反却长期违反约定拒绝履行办证义务,要求房屋所有人陈某坤搬离。

　　法院观点：经审理《松泉山庄认购书》约定了当事人名称、房产名称、房屋价款、付款时间及方式、房产交付时间等,已具备商品房买卖合同的主要内容,现被告已收取了购房款并将房产交付买受人使用。根据《松泉山庄认购书》的签订内容及履行情况,本院认为被告对房产的销售情况是清楚的,该认购书应当认定为商品房买卖合同。被告作为涉案房产的卖方,负有为买方办理不动产权证书的法定义 务。因此判决被告在本判决生效之日起三十日内协助原告将涉案房屋办理至原告名下。

　　道华律师提醒：正常情况下合同具有相对性原理，合同中的内容也仅对合同当事人产生约束力。但是实际上就会出现实际人与名义人不一致的情形，比如本案的情况，一方委托另一方签订合同，并进行出资，实际权利人是委托方。本案法院判决被告协助原告办理房屋过户，支持了原告的请求，但实际上挂名合同是存在一定的风险的，因此实际权利人应注意保存支付购房款的单据已经房屋权属证明。

　　道华房产律师团·案例分析——当支付的定金超过主合同标的额 20%时，如何确定返还数额?甘某诉陈某房屋买卖合同纠纷一案

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

　　案情简介：

　　2014 年 7 月 7 日原告与被告签订了《二手房买卖合同》,约定被告将其共同所有的位于深圳市沙河东路某小区X 栋XX 号，以下简称涉案房屋)的房产转让给原告，原告依约于 2014 年 7 月 8 日由其妻子

　　彭某霞的账户以转账的方式向被告支付 300 万元，被告陈某于 7 月 8

　　日向原告出具《收条》,明确收到定金 300 万元。后被告称其因赎楼

　　缺少资金,要求原告再支付 200 万元定金,原告同意后于 9 月 1 日由其

　　妻子彭某霞的账户以转账的方式向被告支付 200 万元,同日,被告陈雨

　　向原告出具另一份收条《收条》,明确收到定金 200 万元。

　　然而被告至今既未还清按揭银行贷款以及注销抵押登记手续,也未依约将房产交付给原告。原告认为被告的行为已经构成违约,为维护原告合法权益,现特向法院提起诉讼,请求法院判决:1、解除原告与被告于 2014 年 7 月 7 日签订的《二手房买卖合同》;2、被告双倍返

　　还原告定金共计 1000 万元;

　　审理过程：原告与被告签订的《二手房买卖合同》合法有效，并且以

　　上事实有《二手房买卖合同》、房产证的复印件、《收条》、《银行流水账单》、《补制客户回单》、结婚证复印件、《深圳市房地产权登记中心房地产查封(备案)表》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

　　根据法律规定定金的数额不能超过合同标的额的 20%，故原告多支出的 200 万元不能认定为定金,性质应为购房款。即本案中的定金最高额应为 256 万元,故被告在返还原告 500 万元款项的情况下,还应向原告支付定金损失 256 万元。综上，被告应向原告双倍返还定金

　　512 万,并退还原告多支付的购房款 244 万元,共计 756 万元。

　　道华律师评析：在我们日常交易的过程中，为了防止对方不履行合同约定的内容，会采取先交付定金方式。若对方违约，则定金不返还，但是若是自己违约，则要双倍返还对方以付定金金额，这属于定金罚则，用来约束双方及时履行义务。但为了避免有些人利用这一规定故意让对方违约，法律在定金的金额上进行了限制，不能超过主合同金额的 20%。如果实际支付的定金金额超出主合同标的额的 20%， 多出来的根据合同内容来确定，比如本案中多出来的金额性质为购房款。

　　道华房产律师团·案例评析——开发商称由于疫情逾期交付房屋，不应承担违约责任，看惠城区法院如何判定

　　新冠肺炎的突然爆发，各行各业措手不及，而对于房地产行业来说，开发商能不能按时交房，牵动了无数购房者的心，那么开发商逾期交房，是否构成违约呢?

　　案情简介

　　2018 年 8 月 6 日,原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告以按

　　揭贷款的方式向被告购买房屋预测建筑面积共 102.12 平方米,房屋总

　　价款为838066 元。根据合同第九条、第十一条的约定,被告应当在2019

　　年 11 月 30 日前向原告交付房屋,且在交付时应符合 以下条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同签订后,原告按照合同约定向被告支付了购房款,实 际支付的购房款金额为838887 元,但被告未能在合同约定时间将房屋交付给原告及出示合同第九条约定的证明文件,据原告了解,被告直至2020 年 3 月 26 日才取得涉案屋的测绘报告。

　　但被告却称测绘公司受新冠疫情影响,员工多为省外人员,无法返回惠州复工,且惠州相关政府部门在疫情期间对企业复工有较为严格的要求,直至 2020 年 3 月 2 日测绘公司才通过复工申请正式复工,该原因直接造成答辩人达观上院项目房屋面积实测报告工作推延。

　　审理过程：

　　经审理查明被告于 2019 年 11 月 28 日取得建设工程竣工

　　验收备案证明文件,于 2020 年 3 月 26 日取得该商品房的房屋测绘报

　　告，被告在约定交房时间即 2019 年 11 月 30 日前未达到合同约定的

　　交房条件，直至被告取得该商品房的房屋测绘报告时才满足交付条件。故被告已构成逾期交房的违约行为。双方约定交房时间为 2019

　　年 11 月 30 日,而广东省人民政府因新型冠状病毒疫情于 2020 年 2 月

　　23 日晚上启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应,被告迟延履行的行为是在新型冠状病毒疫情发生之前,故不能免除其违约责任。

　　道华律师评析：疫情属于不可抗力，如果开发商的工作人员出现确诊病例或疑似病例导致工厂被关闭，不能施工;或是由于疫情防控政策的需要，材料、设备、无法及时运到施工现场，是构成不可抗力， 开发商可以免除责任。但如果房屋逾期交付的原因既有开发商的原因也有疫情的原因，则是部分免除责任或全部免除责任。本案中双方约定交付房屋的时间为 2019 年 11 月 30 日，疫情还没有爆发，因此逾期交房的原因不在于疫情防控的需要，而是开发商自身的原因，因此， 开发商构成违约，不能免除其逾期交房的违约责任。

　　2020年7月10日

　　道华房产律师团·案例分析——借名买房：购房者出资买房将房屋登记在朋友名下引起的产权纠纷.

　　案情简介：

　　原告自 2009 年到高碑店市工作居住生活，在工作生活期间认识了被告并建立了好朋友关系。2010 年原告在高碑店市毕加索小区购买了第一套房产，房屋面积 69.5 平米。两年后，欲购买第二套房产改善居住条件。因原告属外地户籍，购买第二套房产，只能暂时交首付款，通过银行贷款完成改善居住条件的想法。如原告以自己的名义购买，银行贷款比例首付款高，原告无力支付。经与被告协商，被告同意以其名义购买一套房产。在与被告协商一致后，原告通过其经营的淘宝店账户以支付宝的形式将首付款陆续转给被告，后由被告

　　于 2012 年 11 月 15 日以其名义与开发商签订买卖合同，原告也陆续向被告支付了房屋首付款，原告也依据贷款合同还贷至今。合同签订后，原告即对涉案房屋进行了装修，并开始居住至今。现房产证已于2019 年 8 月份下发到开发商处待领，但被告迟迟不去领取证件，并

　　向原告索要好处费 2 万元，原告不同意，双方多次协商未果。

　　庭审过程：原、被告签订的代购协议书，依法对合同双方具有约束力，被告购房后，原告已按约定陆续支付其购房首付款，并在后期分期支付给被告用于还贷的款项，原告提交的证据足以证明其主张的案件事实，为维护原告的合法权益，被告理应依约继续履行约定义务， 协助原告办理过户手续。

　　道华律师评析：正常情况下房产证上登记的人，就是实际持有人， 并且享有对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。但是在有些时候， 登记人并不一定为房屋实际持有人，比如本案中原告由于政策的原 因，由自己实际出资，借用朋友名义购买房屋，从而引起产权纠纷。在日常房屋买卖中，出于某些原因，需要借用别人的名义购买房屋， 那一定要保存好转款记录、收据、贷款凭证等，这些凭证对判断房屋实际持有人是非常重要的，发生纠纷时也是法院审理的焦点之一。

　　2019年9月15日

　　道华房产律师团·案例分析—夫妻在婚姻关系存续时签订的《婚内财产协议》，离婚后可以依据该协议请求分割房产吗?看东莞法院如何判决

　　案情简介

　　王某(女)、张某(男)于 2002 年 4 月 28 日办理结婚注册登记, 后双方夫妻感情完全破裂,无法和好,双方达成了离婚协议,并离婚。由于双方已在婚内达成财产协议，应当按照协议来处理双方财产，而且张某还多次向王某借款，拖欠王某款项。现王某请求将东莞市寮步镇上屯石巷 X号及 Y号的土地使用权及房屋所有权归自己所有。

　　审理过程：

　　被告称：东莞市寮步镇上屯石巷 X号及 Y 号的土地都是被告

　　的父亲在 1995 年购买的，X号土地上的房子修建于 1995 年，Y号土地的房子修建于 1998 年。X 号土地在办证时,由于父亲觉得办证麻烦,因此才登记到了被告名下,之后才过户到原告名下,过户时原、被告没有离婚,被告认为该土地是夫妻共有财产。

　　原被告签订了一份《婚内财产约定协议书》，对双方的财产的权属进行约定,其中约定“上屯石巷 X号、Y号的房屋归王某所有” 但被告对协议的真实性有异议,并主张该协议有两页,其中第一页没有被告的签名,而前述内容全部记录在第一页上,因此原、被告未就“上屯石巷 y号”归原告所有的协议达成一致意见。

　　法院观点：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前

　　财产的权属,并对双方有约束力,根据《婚内财产约定协议书》,被告已明确同意该土地及房屋归原告所有,且被告已实际履行了将该土地使 用权过户至原告的义务,但由于“上屯石巷 Y 号”土地应当由有权部门先行处理,且在未处理前,其地上建筑物亦不宜处理。故认定为原、被告对夫妻关系存续期间对原本属于被告婚前财产的东莞市寮步镇 上屯石巷 X 号的土地使用权及房屋归原告王某所有。

　　道华律师评析：

　　《婚内财产协议》是一种合同，指夫妻在婚姻存续期间对财产制作出的约定，只要不违反法律强制性规定，就属于合法有效协议。但是《婚内财产协议》也是有风险的，一不小心，可能会被认定为无效， 因此要注意以下几点：

　　1 内容要合法，不能规避法律的强制性规定、不能违反公序良俗

　　2 明确现有财产范围：比如车辆、房屋、股份、贵重物品等，如果约定的不明确，法院可能会不予认可此条约定

　　3 明确财产归属：明确财产的归属，比如某些财产要给孩子还是要给老人

　　4 明确夫妻共同债务：一般情况下婚内债务由夫妻共同承担，如果有特殊情况，要明确何种债务类型由谁承担。

　　5 对共同财产的处置方法：要注意遵循公平的原则

　　道华房产律师团2019年6月9日

　　道华房产律师团·案例分析——一方将房屋赠与他人，如何认定接受或放弃遗赠的标准?东莞市法院的判决来了

　　案情简介

　　原告周培晖称,被继承人方某于 1927 年 12 月 27 日出生,于 2012

　　年 1 月 1 日因病去世 。被继承人生前育有三个子女,分别为被告周某燕、周某娥及第三人周某裘。原告系被继承人的孙子,第三人周某是被继承人的配偶,第三人周某裘系原告的父亲。2009 年 7 月 1 日,被继承人亲自到东莞市公证处立下公证遗嘱,声明其名下之财产份额(包括东莞市万江管理区综合楼X号铺位的二分之一产权;东莞市城区千祥街 48 号 X楼房产的二 分之一产权)全部由原告一人继承,任何人不得争议。东莞市公证处对被继承人所立遗嘱出具公证书。被继承人去世前未再立其他遗嘱。被继承人死亡后,原告多次与两被告协商办理被继承人的遗产继承手续,即配合原告到东莞市公证处办理《遗产继承公证书》,但两被告均以各种理由拒绝配合。

　　审理过程：

　　1、被告周某燕、周某娥均辩称原告并不是法定继承人,其无权继承被继承人方某的房产。

　　2、方某出具《遗嘱书》是一种遗赠行为。依据继承法及相关规定,原告应在 6 个月(该 6 个月为除斥期间 ,不存在中断、中止的情形) 内明示接受,但没有证据证明其接受该赠与。

　　3、原告的诉求超过了诉讼时效。方某于 2012 年 1 月 1 日 去世,

　　距今 2 年半时间。原告陈述在方映去世后,其多次找答辩人要房子,这说明原告当 时是知道方某的遗赠行为,但两年多来,其从未向答辩人及其他法定继承人主张过权利。

　　审理过程：1、认为原告已在法定期限内作出了接受遗赠的表示,本案中,结合作为法定继承人的周某、周某裘关于原告有陪同方某去公证处办理公证事宜,有向周某表示过愿意接受赠与,并在《公证书》出具后就接受了周某交付的房产证书和《公证书》的陈述可知,原告已以口头及具体行为表明其愿意接受遗赠。虽然两被告认为原告未曾向其表示过愿意接受遗赠,但原告接受遗赠的意思表示未能及全部继承人并不能视为其已经放弃接受遗赠。

　　2 本案确认案涉两处房产二分之一的产权归 其所有,即原告行使的是确认物权请求权。因确认物权请求权不适用诉讼时效的规定 , 故本案诉讼不适用诉讼时效的规定,本院对被告关于原告的起诉超过诉讼时效的主张不予支持。

　　确认被继承人方某的遗产(包括东莞市万江管理区综合楼X号铺位的二分之一产权;东莞市城区千祥街 48 号 5X楼的房产的二分之一产权 )全部由原告继承所有。

　　道华律师评析：

　　本案的争议焦点在于原告是否在法定期限内作出过接受遗赠的表示。那么就会有人问明确接受遗赠的标准是什么呢?

　　根据《中华人民共和国民法典》中第 1124 条规定：关于“受遗

　　赠人应当在知道受遗赠后 60 日内,作出接受或者放弃受遗赠的表示, 到期没有表示的,视为放弃受遗赠”，律仅对“作出接受表示”的期限进行了规定,并未对具体方式进行明确规定,即受遗赠人在法定期限内可以口头、书面公告其他行为等方式来进行接受遗赠的表示。如果要放弃赠与，只要写一个书面说明就可以。

　　2017年7月24日

　　道华房产律师团·评析——老一辈留下的房屋，为何如今拆迁引起纠纷?看法院如何判决

　　案情简介：

　　2007 年,被告通知村民水湾要进行旧城改造,要求村民与被告签订旧村改造协议并进行搬迁,协助旧改项目进行,同时告知合作方为第三 人。被告在与旧村改造协议时,明确告知村民:设计的新居住楼盘高约 20 多层,最高不会超过 30 层,计划共建 7 座楼房。

　　2007 年 8 月,刘树生与被告签订《水湾旧村改造协议书》1 份,同

　　意将其水湾村号的居住房产面积 358.77 平方米及店铺性质的房产面

　　积 28.04 平方米连同宅基地交由被告进行改造。

　　2007 年 11 月,刘树生与被告签订《水湾旧村改造协议书》1 份,

　　同意将水湾村号的居住房产面积 1019.85 平方米及店铺性质的房产面

　　积 9.61 平方米连同宅基地交由被告进行改造。两份旧改协议均约定,

　　旧改项目计划期限为4 年,具体时间以拆旧房(三至十四排)之日起计算,

　　预计从 2008 年 3 月 1 日起至 2012 年 2 月 28 日止。

　　但在原告毫不知情的情况下,被告改变了原来的设计图纸和规划方案,已经建成的楼层为 45 层,远远超过了原计划的 30 层已经构成严

　　重违约。被告旧村改造项目已长达 6 年之久,截至起诉之日,已超出原、

　　被告双方约定的 4 年旧村改造期限。

　　故原告请求解除原、被告分别于 2007 年 11 月 2007 年 8 月签订的《水湾旧村改造协议书》,恢复原状;被告赔偿原告经济损失。

　　审理过程：1 关于原告解除合同,恢复原状的诉讼请求：涉案改造

　　建设项目已经竣工验收备案,并于 2015 年 4 月 10 日由被告与第三人

　　举行“水湾 1979 广场回迁物业 1-3 号楼工程资料移交仪式”,原告与被告之间的合同已无解除内容,且双方之间的合同目的已能实现,被告 的逾期履行行为不构成根本违约。

　　2、关于原告主张被告支付违约金，原告明确其主张的违约金系从 2013 年 5 月计算至 2014 年 4 月期间租金的两倍。依照合同定,被

　　告应从 2013 年 5 月开始支付双倍租金,即应按第四年每月每平方米租

　　金的双倍租金标准向原告支付违约金,因被告已实际向原告支付 2013

　　年 5-2014 年 12 月单倍租金及 2014 年 5-6 月份翻倍租金,故被告还应

　　向原告支付相当于上述期间租金的违约金 586874.16 元。

　　道华律师评析：随着城市化的发展，旧城改造也变得普遍起来， 很多人面临这房屋拆迁的问题。在这过程中可能会会遇到很多问题， 比如本案中拆迁公司延期交房并且所交房屋与约定不符。遇到这种情况我们不要慌，先看看房屋拆迁协议书如何让约定的，如果对方违约可以依照合同向法院起诉。但是我们在签订房屋拆迁协议书时也要注意以下几点：

　　1、拆迁项目是否有政府的许可：任何一个旧城改造项目都是经过了当地政府的批准，如果没有一定要询问清楚。

　　2、认真阅读拆迁合同、防止陷阱：要明确拆迁时间、拆迁补偿数额、支付方式、是否一次性支付，如果是换取楼房，要明确换取房屋的位置、面积大小、交房时间、楼层等。

　　3、保持一个平和的心态：不要坚持当“钉子户”，不要以为政府无计可施，特殊情况下政府会采取强制手段。

　　4、充分利用现有政策：在这一方面建议收到拆迁通知书，就尽快找律师，律师会根据现有的拆迁政策，保障当事人利益最大化。

　　道华房产律师团·评析——婚前一方出资购房，夫妻双方离婚后房产如何分割成最大问题 !看法院如何判

　　案情简介：

　　原、被告于 2006 年相识相恋,于 2009 年 7 月 31 日在中国香港登

　　记结婚。双方并已于 2008 年 7 月 22 日生下女儿吴某某。在庭审中,

　　原、被告确认双方于 2012 年底已分居,此后女儿一直跟随被告一起生活。

　　原被告婚后双方于 2009 年 9 月 2 日用家庭共同资产以被告名义购买了一间商铺,该住房位于惠州大亚湾澳头中心北区中环路XX 号听涛雅苑雅景美寓XX 栋 XX 号商场,面积 37.08 平方米,现值约为人民币60 万元;

　　2009 年11 月30 日用家庭共同资产以双方的名义购买了一间住房, 该住房位于惠州市惠阳区淡水镇兴湖路金惠华园B 栋层 XX 房,面积

　　90.4 平方米,现值约为人民币 55 万元。

　　2009 年 9 月 25 日用家庭共同资产以被告的名义购买了一间住房, 该住房位于深圳市罗湖区莲塘坳下村仙湖枫景家园XX 栋 ,面积 60.47 平方米,登记在被告名下,现值约为人民币 120 万元。

　　审理过程：

　　关于财产原告主张如下：

　　1、原告分得以上夫妻共同房产份额的四分之三:

　　2、被告主张上述三套房产为其用卖掉婚前个人房产(即位于深圳 市罗湖区莲塘罗沙路桐景花园骏景阁第XX 层XX 号房产)后所得款项所购买。根据被告提交的证据显示,被告曾于 2009 年 8 月 18 日出售名下一套位于深圳市罗湖区莲塘罗沙路桐景花园骏景阁第XX 层XX 号房产,成交价人民币 158 万元。被告并于 2009 年 8、9 月份期间以一次性付款的方式购买了位于深圳市罗湖区莲塘坳下村仙湖枫景家园XX 栋XX 号房产以及位于广东省惠州大亚湾澳头中心北区中环路XX 号听涛雅苑雅景美寓XX 栋XX 号商场。

　　裁判结果：登记在被告张某名下的位于广东省惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道侧金惠华园XX 幢XX 层XX 号房产归被告所有,被告应于本判决生效之日起五日内补偿原告吴某人民币 94916.03 元;

　　道华律师评析：当离婚案件发生时，如何分割财产成为了实践中的难点，尤其是房屋分割，出资情况不同，会导致分割结果不同。

　　1、一方婚前全部出资：房屋所有权登记在一人名下，无论房产证何时取得，均视为一方财产。

　　2、一方婚前支付首付，婚后共同还贷款：如果登记在一方名下， 那么夫妻双方共同还贷款的部分属于夫妻共同财产。

　　3、婚后出资共同购买的：属于夫妻共同财产。

　　4、婚后一方父母全款出资购买：登记在出资方子女名下的，属于其个人财产。

　　5、婚后双方父母出资购买：登记在一方子女名下的，按照双方出资份额按份共有，另有约定除外。

　　道华房产律师团·案例分析—购买二手房时，发现房屋已经被抵押、查封，该怎么办?看宝安法院怎么判

　　今日，寻求帮助的杨先生购买了一套二手房，已经付了首付，本以为一家能开开心心搬入，没想到房屋却被法院拍卖了，这究竟是怎么一回事呢?

　　案情回顾：

　　2016 年 3 月 21 日,杨先生与刘某、王某签订了《二手房买卖合同》, 约定刘某、王某将其名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼XX 栋XX 号房屋以 402 万元的价格转让给杨先生,杨先生于 2016 年 5 月 30 日前将除定金、押金之外的剩余首期款 1810000 元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。

　　2016 年9 月22 日,房屋过户手续尚未完成,杨先生发现涉案房屋上已设有多个查封。经协商,杨先生与刘某、王某签订《房产买卖协议书》,约定刘某、王某将其名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼XX 栋XX 房屋以 402 万元的价格转让给杨先生,

　　杨先生以代刘某、王某偿还债务以解除涉案房产查封或抵押的方式支付上述房产的价格。

　　杨先生分别于 2016 年 6 月 12 日、2016 年 9 月 22 日、2016 年 12

　　月 2 日、2017 年 1 月 24 日向刘某支付购房款 650000 元、75438 元、

　　1005000 元、280000 元,共计 2010438 元。2017 年 2 月至 5 月通过微

　　信转账向支付购房款 52000 元。因涉案房屋有多个查封,、王某无法

　　履行《二手房买卖合同》与《房产买卖协议书》,2019 年 2 月 22 日,涉案房屋被深圳市宝安区人民法院裁定拍卖。

　　道华律师支招：在看过杨先生的房屋买卖合同后，发现合同中并没有明确说明房产抵押与查封的情况，现在就杨先生的问题已经得到解决，杨先生最终拿回支付的购房款并获得赔偿。

　　道华律师提醒：在购买二手房中，很容易产生纠纷，那么在购买二手房时应该注意哪些问题呢?

　　1 核实房主信息：因为有时会出现借名买房，登记人并不是房屋实际持有人;

　　2 了解交易的房屋是否被查封、抵押、一房数卖等;

　　3 仔细审查买卖合同：是否表明房屋基本情况、付款方式是一次性还是按揭、违约责任是否明确;

　　4 我们自己也要及时去房屋登记机关进行查询，必要时，建议寻求律师的帮助。

　　道华房产律师团·胜诉裁决 — 广州仲裁委审理一起涉案金额为3449万的工程欠款纠纷，看道华房产律师团如何成功帮委托人打赢官司

　　案情简介

　　2014年，广东某建筑工程总公司(简称工程公司)与中山市某投资有限公司(投资公司)签订了《承包合同》，约定投资公司将兰溪谷花园45栋总建筑面积约为 35990. 22平方米及地下室建筑面积约为11557. 3平方米的工程 (以下简称涉案工程)交给工程公司承建，暂定合同价款为 65000000元，下浮率为2%。合同第一部分第九条约定，投资公司向申请人承诺按本合同约定的期限和方式支付工程款及其他 应当支付的款项，履行本合同约定的全部义务。合同第二部分第 十九条约定涉案工程全部结构封顶后，按审定款额的70%支付承包人第一次工程进度款。

　　合同签订后，工程公司于2014年2月17日开工，并在2015 年1月31日完成涉案工程全部结构封顶并提交付款申请，但投资公司未向申请人支付任何款项，经申请人多次交涉未果。投资公司拖欠工程款已达半年之久，由此导致该工程项目停工至今, 也产生了工人工资、建筑材料及机器设备租赁等费用无法支付的问题，造成极为恶劣的社会影响。

　　2015年5月5日，工程公司与投资公司经协商签订《协议书》, 该协议第一条及第二条第一款约定，双方确认已完工总工程款为 49272338. 3元，并确定被申请人应当支付违约金。该协议第二条、第三条约定，投资公司同意申请人有权选择兰溪谷花园45栋公寓及商业销售价7 折给予折现被申请人拖欠的工程款及违约金。该协议第三条约定，因为投资公司停工导致申请人的经济损失，投资公司应当支 付申请人管理人员工资、塔吊、人货梯、轮扣架、外墙脚手架租 赁费损失每月185757元。另外，关于被申请人应当退还的500 万元在该协议第四条进行了约定，自2014年3月1日起，按月 利息2. 5%计算，直至本息还清之日止。

　　但《协议书》签订后，投资公司仍未支付上述任何款项，构 成严重违约，导致申请人遭受巨额损失，拖欠工人工资问题也迫 切需要解决。

　　无奈之下，工程公司找到道华房产律师团，向广州仲裁委提起仲裁，请求如下：

　　(一)裁决被申请人向申请人支付工 程款49272338. 3元及违约金5245119. 88元(自2015年3月1 日起暂计至申请仲裁之日，要求计算至付清之日止);

　　(二)裁决 被申请人向申请人支付工程款13467090. 9元及违约金 1433593. 54元(自2015年3月1日起暂计至申请仲裁之日，要 求计算至付清之日止);

　　(三)裁决被申请人向申请人赔偿停工损 失761004. 48元(自2015年3月6日起暂计至申请仲裁之日， 要求计算至付清之日止);

　　(四)裁决被申请人向申请人退还 5000000元并支付利息2032258. 06元(自2015年3月1日起暂 计至申请仲裁之日，要求计算至付清之日止);

　　(五)裁决被申请 人承担申请人因办理本案支出的律师费100万元;

　　(六)裁决被 申请人承担本案全部仲裁费用;

　　(七)裁决申请人对上述全部款项享有优先受偿权。

　　(八)裁决被申请人承担本案财产保全费5000元;

　　(九)裁决被申请人承担本案财产保全担保费用430162元。

　　庭审过程：

　　申请人认为申请人的仲裁请求缺乏事实和法律依据，被申请人有权减少支付相应费用，请求仲裁庭裁决予以驳回。

　　第一，申请人第(一)项仲裁请求的工程款付款条件尚未成就。根据《承包合同》约定，45栋全部结构封顶后，发包人收到承包人实际完成工程款合格申报资料14日内审核完毕，完成审核后15日内按审定款额的70%支付承包款第一期工程进度款。第一期工程进度款支付后，发包人按月向承包人支付进度款，即承包人每月25 H前向发包人书面报送上月的工程进 度报表，发包人在14日内审核完毕后15日内支付该月实际完成 工程款价款的70%。

　　工程完工后，由发包人组织建设单位、设计 单位、勘察单位、监理单位及施工单位进行工程竣工验收，在验 收合格且提供承包人承包责任范围内的相关备案资料及办理完 相关手续15日内，付至合同价的80%。工程竣工验收备案合格后30内，承包人提供完整的竣工结算资料，发包人或委托造价机构在60日内完成初步结算审核并出具初步结果，同时通知承包人派造价员进行对数。在三方对数完毕均无异议，签字盖章 确认并完成竣工验收备案工作后15日内，发包人支付至累计工程结算价的95%。留5%作为工程保修金，二年保修期满后15日 内支付3. 5%给承包人，后续三年每年保修期满后10日内支付 0. 5%给承包人。 发包人在收到承包人根据发包人指令开具并经国 家税务机关认可的工程发票时，向承包人支付当期应付工程款， 发票金额与当期应付合同价款金额必须同等。否则发包'人有权延 期付款，直至承包人开具发票时。如承包人提供的进度款计算书与实际施工情况严重不符，导致发包人审核工程量增加时，则发包人需审核的时间顺延，所造成的损失由承包人负责。

　　因此，按工程节点看，被申请人应支付的工程进度款并非申请人请求的 49272338. 3元，而是34490636. 81元。此外，在没有收到申请 人开具的发票时，被申请人有权延期付款。被申请人不存在违约, 申请人主张的违约金计算标准也过高。

　　第二，针对申请人的第(二)项仲裁请求，由于工程量尚未核定，工程尚未结算，付款 条件未成就，申请人的仲裁请求缺乏事实和法律依据。

　　第三，申'请人主张赔偿停工损失金额，缺乏事实依据。双方签订的《协议 书》并非被申请人的真实意思表示，是基于申请人口头承诺同意 项目复工后，被申请人才签署的。

　　第四，申请人主张利息按照月 息2.5%计算，违反了最高人民法院相关司法解释规定。

　　第五， 申请人主张的律师费没有法律依据。

　　第六，关于本案仲裁费和优 先受偿权由仲裁庭裁定。

　　第七，申请人请求的财产保全费、财产 保全担保费均没有法律依据，应当予以驳回。

　　仲裁庭意见：

　　(一)关于合同的效力。

　　被申请人认为，《协议书》并非其真实意思表示，被申请人 是基于申请人口头承诺同意涉案工程复工的前提下，才签署《协议书》。经仲裁庭审理查明，《协议书》中原载明“被申请人承诺 2015年4月起，每月预付下个月工程款使项目复工，不得拖欠, 否则视为严重违约。申请人收到被申请人预付工程款之日起复工"，然而双方对于复工问题未能达成一致意见，据此，双方在该协议中将上述条款划掉。经核实，被申请人在该划掉条款中签名并盖章确认该事实。故，上述划掉关于复工的条款不产生法律 效力。可见，被申请人对于签订《协议书》的事实清楚且知悉是否复工问题。

　　此外，被申请人并未举证证明其主张的事实，根据举证责任分配原则，被申请人应承担举证不能的不利后果，故仲 裁庭对被申请人的该抗辩意见不予釆纳。鉴于此，仲裁庭认为， 《承包合同》和《协议书》是申请人与被申请人在自愿前提下协商签订，是双方的真实意思表示，签约的主体适格，内容没有违 反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。双方当事人均应依约履行。

　　(二)关于申请人要求被申请人支付工程款49272338. 3元 及违约金5245119. 88元的仲裁请求。

　　申请人主张，被申请人因涉及巨额诉讼、大量资产被查封， 根据《协议书》第二条约定，被申请人应全额向申请人支付已完工总工程款49272338. 3元及违约金。被申请人则辩称，申请人 未开具相应发票部分，被申请人有权延付工程款，被申请人无须支付违约金。

　　对此，仲裁庭认为：一方面，《协议书》第二条属于双方当 事人对违约责任及违约金支付的约定，该条款并未变更《承包合 同》关于支付工程款的付款条件。申请人提出被申请人因涉及巨额诉讼、大量资产被查封，而要求被申请人支付全额工程款，没有事实及合同依据，仲裁庭对该意见不予釆纳。另一方面，根据 《承包合同》约定，被申请人在收到申请人根据其指令开具的经 国家税务机关认可的工程发票时，向申请人支付当期应付的工程 款，发票金额与当期应付合同价款金额必须是同等的。否则被申请人有权延期付款，直至申请人开具发票。然而，被申请人并未举证证明其已指令申请人开具工程发票及申请人未按照约定开 具发票的事实。故，被申请人应承担举证不能的不利后果，仲裁庭对被申请人的上述抗辩意见亦不予釆纳。

　　综上所述，仲裁庭认 为，工程款支付条件应以双方在《承包合同》的约定为准。现《承包合同》第三部分“专用条款"第19条第19.4点明确约定，涉 案工程无预付款。涉案工程全部结构封顶后，被申请人按审定款 额的70%支付申请人第一期工程进度款;涉案工程完工、竣工验 收合格且并办理完相关手续后，付至合同价的80%;工程竣工验 收备案合格后，申请人提供完整的竣工结算资料，被申请人或委 托造价机构在60日内完成初步结算审核并出具初步结果，并通知申请人派造价人员进行对数。在三方对数完毕均无异议，并且 签字盖章确认并完成竣工验收备案工作后的15日内，发包人支付至累计工程结算价的95%。留5%作为工程保修金。根据查明的事实，涉案工程已于2015年1月31日完成全部结构封顶。就工程款支付问题，双方另行签署《协议书》，并确认已完工总工程 款为49272338. 3元，封顶节点第一期进度款为34490636. 81元, 即审定款额的70%。现第一期工程进度款的支付条件已成就，因 此被申请人应按照《承包合同》的约定向申请人支付审定金额 49272338. 3元的70%即34490636. 81元作为第一期工程进度款。

　　关于违约金。根据《协议书》第二条第1点的约定，停工期 间，从2015年3月1日起计，违约金应按已完工总工程价款的 每月2. 5%计付，直至所有款项及违约金付清之日止。仲裁庭认为，《协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方应当严格履行。同时，《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一 方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故，申请人要求被申请人向其支付违约金的仲裁请求，有事实及合同依据，符合法律规定，仲栽庭予以支持。被申请人应向申请人支付违约金(违 约金以已完工总工程价款即49272338. 3元为基数，按每月2. 5% 的标准，从2015年3月1日起计至所有款项及违约金付清之日止)。至于被申请人提出违约金标准过高，应参照《最髙人民法 院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于利息的规定予以调低。仲裁庭认为，申请人主张的是逾期支付工程款违约金，并非民间借贷的利息。现被申请人要求参照《最高人民 法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于利息的规定予以调整，没有事实及法律依据，而《协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应严格依约履行。故仲裁庭对被申请人该抗辩意见不予采纳。

　　(三)关于申请人要求被申请人支付工程款13467090.9元 及违约金1433593. 54元的仲裁请求。

　　如上所述，《承包合同》第三部分“专用条款”第19条第 19.4点约定，涉案工程无预付款。涉案工程全部结构封顶后， 被申请人按审定款额的70%支付申请人第一期工程进度款;涉案工程完工、竣工验收合格且并办理完相关手续后，付至合同价的 80%;工程竣工验收备案合格后，申请人提供完整的竣工结算资料，被申请人或委托造价机构在60日内完成初步结算审核并出具初步结果，并通知申请人派造价人员进行对数。在三方对数完毕均无异议，并且签字盖章确认并完成竣工验收备案工作后的 15日内，发包人支付至累计工程结算价的95%。留5%作为工程保修金。经查明，涉案工程仅完成全部结构封顶，尚未完工。

　　此 外，双方当事人庭审时也确认《承包合同》尚未被解除，申请人 未通知被申请人终止合同。可见，申请人要求对涉案工程进行整 体结算的条件尚未成就。因此，申请人要求被申请人支付双方未 核对确认部分的工程款13467090.9元及违约金的仲裁请求，仲裁庭不予支持。

　　(四)关于申请人要求被申请人赔偿停工损失761004. 48 元的仲裁请求。

　　仲裁庭认为，根据《协议书》第三条约定，2015年3月6 日至4月5日因被申请人停工，造成管理人员工资、塔吊、人货 梯、轮扣架、外墙脚手架租赁费用，共计索赔金额为185757元， 该索赔费用以签证方式办理，纳入主合同中，待工程竣工验收合 格后办理相关结算手续后一次性支付……。本案中，涉案工程至 今仍处于停工状态，故申请人有权依据协议约定要求被申请人赔 偿停工损失。但是，鉴于涉案工程尚未竣工，被申请人向申请人 赔偿停工损失的条件尚未成就，因此申请人要求被申请人赔偿停 工损失的请求，仲裁庭不予支持，待支付条件成就后，申请人可另寻法律途径解决。

　　(五)关于申请人要求被申请人退还5000000元并支付利息 2032258. 06元的仲裁请求。

　　根据已查明的事实，申请人与被申请人在《协议书》第四条 约定，原被申请人向申请人借的500万元款项，于2014年3月 1日起，按月利息2. 5%计算，直至本息还清之日。现申请人依据 该约定要求被申请人返还借款5000000元并支付利息，有事实和 合同依据，仲裁庭予以支持。关于利息的计付标准，仲裁庭认为， 参照《最髙人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的 规定》第二十六条第一款的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

　　本案中，双方在《协议书》约定利息的年利率为30% (每月2. 5%X12个月=30%)超出了上述司法解释的规定，故借款利率应以年利率24%为限。本案中，申请人请求利息自2015 年3月1日起计，未加重被申请人责任，仲裁庭予以尊重。故, 被申请人应向申请人支付利息(利息以5000000元为本金，按年利率24%的标准，从2015年3月1日起计至本息还清之日止)。

　　(六)关于申请人要求被申请人补偿律师费、财产保全费及财产保全担保费用的仲裁请求。

　　根据《仲裁规则》第七十四条第(六)项规定，仲裁庭可以在裁决书中裁定败诉方应当补偿胜诉方因办理案件所支出的合理费用，但补偿金额最多不超过胜诉方所得胜诉金额的百分之十。本案中，申请人的仲裁请求得到仲裁庭的部分支持，其主张的律师费1000000元、财产保全费5000元、财产保全担保费 430162元合计未超过胜诉金额的10%。因此，申请人要求被申请 人补偿其因办理本案支出的律师费1000000元、财产保全费5000 元、财产保全担保费430162元的仲裁请求，有事实依据，符合 《仲裁规则》的规定，仲裁庭予以支持。

　　(七)关于仲裁费的承担。

　　本案因被申请人未依约支付工程款所引起，申请人的仲裁请 求部分得到仲裁庭的支持，故本案仲裁费由申请人与被申请人按 照胜诉比例合理分担。

　　(八)关于申请人要求对上述全部款项享有优先受偿权的仲裁请求。

　　仲裁庭认为，根据《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、 拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 本案中，被申请人应向申请人支付的工 程价款为34490636. 81元，该工程款在涉案工程折价或拍卖的价 款范围内享有优先受偿权。至于被申请人向申请人返还的借款本金及支付的违约金、律师费、财产保全费、财产保全担保费、仲裁费不属于上述法律规定优先受偿的范围，故申请人要求对该部分款项享有优先受偿权,没有事实及法律依据，仲裁庭不予支持。

　　裁决：

　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、 第一百一十四条第一款、第二百八十六条的规定，仲裁庭裁决如 下：

　　(一)被申请人向申请人支付工程款34490636. 81元及违约 金(违约金以49272338. 3元为基数,按每月2. 5%的标准，从2015 年3月1日起计至所有款项及违约金付清之日止);’

　　(二)被申请人向申请人返还5000000元并支付利息(利息以5000000元为本金，按年利率24%的标准，从2015年3月1 日起计至本息还清之日止);

　　(三)被申请人向申请人补偿律师费1000000元、财产保全费5000元、财产保全担保费430162元;

　　(四)对申请人的其他仲裁请求不予支持;

　　(五)本案仲裁费541920元，由申请人承担108384元，由被申请人承担433536元(该费用已由申请人预缴，本会不予退还，被申请人应迳付申请人)。 ;

　　上述裁决被申请人应向申请人支付的款项，自本裁决书送达之日起十日内一次性支付给申请人。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。

　　2016年5月20日

　　道华房产律师团