道华房产律师团 小产权房买卖合同纠纷 小产权房买卖合同是否有效?

　　案情简介

　　原告黄X诉被告何X与郑X房屋买卖合同纠纷一案，原告与其子同被告何X签订《私宅转让协议书》，后又流动转卖多次。现最初房主黄X起诉转让协议无效，要求返还房屋，能否得到支持。道华房产律师团带你走进案件，剖析法律关系，一探究竟。

　　原告诉讼请求

　　l、判令原告与被告何X于2008年11月20日签订的《私宅转让协议书》无效;

　　2、判令被告何X立即搬出并向原告返还位于深圳市××××街道某社区油麻塘且登记在原告名下的私宅一栋(房产证号：深房地字第某某)。

　　3、判令被告何X、被告郑X连带向原告支付房屋占用费142410元(占用费按2016年宝安区房屋租赁指导租金，暂从2008年11月21日计至2017年5月21日，应计至被告返还房屋之日止)。

　　4、本案的诉讼费由两被告承担连带责任。

　　原告主张的事实及理由

　　原告与成年儿子黄X旺共同拥有位于宝安区××街道某某社区油麻塘的私宅一栋。2008年11月20日，原告及儿子黄X旺共同与被告何X签订房屋转让合同《私宅转让协议书》，合同约定：何X以60万元的价格购买该栋私宅并于合同签订之日交付房屋。合同签订后，原告将房屋交付给何X，但何X并未依据合同约定支付购房价款。2008年年底，原告由于个人问题被迫离开深圳。回到深圳后发现房屋由被告郑X占有。原告认为，原告及儿子黄X旺共同与被告何X签订的合同《私宅转让协议书》为无效合同，何X与被告郑X均无权占有该私宅。为维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼，望判如所请。

　　被告该如何抗辩?合同两份转让协议是否无效?

　　被告何X发表如下答辩意见：原告在诉状中称被告何X没有支付60万元房款无事实依据。何X已支付了60万元购房款，而且远超过了该数额，具体支付的方式如下：第一笔40万元，在双方签合同时即2008年11月21日支付，而且原告出具了收据给何X，原告与黄X旺都签了名;第二笔30万元，系以原告于2008年7月13日借被告何X的30万元债务抵作房款，而且当时因为签该份协议时，产权证抵押给了中某某公司福永分公司，抵押的原因是原告于2008年8月31日向该司借款30万元，该款项由何X现金存入原告的中国银行卡里，之后才将产权证原件领取出来，而且银行卡至今还在何X的手上，以及领取房产证的原件也在何X手上，该借款30万元加上利息4000多元共付了304000多元，而且水电费都是何X自行垫付的。原告要求何X返还原物无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　被告郑X发表答辩意见如下，一、程序方面，原告个人不具备本案的原告诉讼主体资格，被告郑X不具备被告主体资格。二、实体方面，涉案各份《私宅转让协议书》均属合法有效，原告无权要求返还涉案房屋。三、被告郑X合法占有涉案房屋，原告无权要求郑X支付房屋占用费。四、被告何X与原告之间的合同效力以及被告何X是否依约支付原告购房款，是否对原告构成根本违约与被告郑X无关。

　　法院查明的事实

　　位于深圳市××××街道某某社区油麻塘私宅某某，于2007年9月28日经核准登记至原告黄X及第三人黄X旺名下，产权份额为各50%，房房地产证号为“深房地字第某某，建筑面积为141平方米，证件记载该房屋为非市场商品房，该宗地土地用途为私宅用地，用地价款为0元，该宗地内建筑物未经建设主管部门和消防主管部门的检测，根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》核发此证，该宗地土地使用权和房屋所有权已经公告，现期满无异议，颁发《房地产证》，同时该宗地上原已领取的房地产权利证书作废。

　　一、关于原告黄X、第三人黄X旺与被告何X之间的合同关系

　　2008年7月13日，黄X向何X出具《借款借据》，内容为：黄X现借到何X人民币30万元，借款期为六个月，黄X承诺在2009年1月13日前一次性还清上述借款，如未能按照以上承诺日期还款，愿付借款总额30%的违约金;如在2009年1月20日前，未能还清借款本金及违约金，从2009年1月13日起，每延迟一日，愿付每日欠款总额3%的滞纳金，同时黄X在深圳市××乡镇××村××私宅××栋产权(深(深房地字第某某由何X所有，黄X及其家属没有异议。并在2009年2月底之前，为何X办理好水、电过户及村委更名手续。否则，另外支付20万元作延迟过户的补偿。原告确认该《借款借据》中的名字为其本人签署，但其并未向何X借款，也未收到上述借款30万元。原告是应何X要求写了借据，目的是为了保住房子，当有债权人来找原告要房子的时候，就可以向债权人出示借款借据和转让协议，表明房子已经抵给了何X。

　　2008年11月20日，原告与第三人共同作为甲方，与作为乙方的被告何X签署《私宅转让协议书》，约定如下：1、甲方将涉案房产出让给乙方，包括土地和地上建筑物，房地产房地产证号为深房地字第某某私宅现状：六层基础设计，已经完工了一层并入住，目前只有黄X旺一人常住，没有抵押给任何人，产权清晰，没有其他债务;3、转让总价款为人民币60万元;4、由于政策性的问题，目前的私宅转让暂不能过户，所以现在所有村民私宅转让都以民间方式办理，即本协议在律师的见证下签订;5、款项分两期支付，在本协议签订时支付首期款40万元，在甲方完成下面两个条款义务后当天支付尾期款20万元;6、甲方在收到首期款后10天内(即2008年11月30日前)办理好水、电过户;7、私宅移交日期为2008年11月30日前，如果甲方没有完成前一条款义务，不影响移交;8、如果甲方未能在2008年12月15日之前完成前述两个条款义务，则视为甲方自愿放弃收取尾期款的权利;9、私宅转让后，甲方有义务协助乙方办理日后乙方有需要的过户手续，不得借故拖延或提出的有条件的协助，否则，因此的任何损失由甲方承担。上述协议经广东明轩律师事务所律师见证。原告主张该合同并非双方的真实意思表示，只是被告为了配合原告躲债而签署，与原告签署《借款借据》的目的一致。

　　2008年11月20日，原告与第三人出具《收款收据》，确认收到何X支付西乡街道黄天社区油麻塘私宅转让首期款人民币40万元。原告于庭审中主张其未收到上述款项，《收款收据》中的签名亦非其本人签署。

　　同日，原告将涉案房产交付给何X，并于次日将涉案房产水电用户名称由黄X变更为何X。

　　被告何X主张其已向黄X付清全部购房款，除上述40万元之外，黄X于2008年7月13日向其出具的《借款借据》中的借款30万元中，有20万元即用于抵偿剩余购房款，剩余10万元黄X没有偿还，因为何X知道黄X还欠了很多债务，找他要也没用，所以没有主张。

　　二、关于被告何X与案外人何某兴的合同关系

　　2013年3月26日，被告何X与案外人何某兴签署《私宅转让协议书》，约定如下：1、何X将涉案房产转让给何某兴，转让总价为50万元;2、私宅现状：六层基础设计，已经完工了一层并入住，目前只有黄X旺一人常住，没有抵押给任何人，产权清晰，没有其他任何债务;3、款项须于签订本协议，甲方完成后续两项义务后当天一次性支付;4、甲方在收到款项后10天内(即2013年3月26日前)办好水、电过户;5、私宅移交日期为2013年3月26日前。上述《私宅转让协议书》背面注明“本合同在双方签字后，甲方不付利息给乙方，本合同正式生效”，并由何某兴签名。

　　2013年3月26日，何某兴向何X转账支付475000元，何X出具收款收据，确认收到何某兴支付涉案房产的转让费50万元。

　　被告何X主张其与案外人何某兴并非房屋买卖合同关系，而是借款合同关系，何某兴向其转账的上述款项并非购房款，而是借款，何某兴出借475000元给何X，何X出具了金额为50万元的收款收据，实为借条，收据与转账的差额即为借款利息。双方签署的私宅转让协议以及其所出具的收款收据，均是应何某兴要求写的，因为如果是房屋买卖的话，转让成交价格肯定不只50万元。何X借款时用房产作为抵押，并把房产的相关原件交给了何某兴。至于房产交付，何X称其从原告处受让房屋之后没有居住过，但是请了案外人林志雄帮忙打理房屋出租，何X与何某兴签署上述合同之后，何某兴就叫人将房屋占有，还把租客赶走，强行占有该房屋。

　　三、关于何某兴与被告郑X之间的合同关系

　　2016年3月1日，何某兴作为甲方，被告郑X作为乙方，签署《私宅转让协议书》，约定如下：1、甲方将涉案房产以人民币1398000元的价款转让给乙方;2、房产现状为六层基础设计，已经完工了一层并可以入住，目前只有何某兴一人居住;3、本协议签订后三天内，乙方向甲方支付定金人民币10万元，如甲方不履行本协议约定的义务，甲方应当向乙方双倍返还定金，如乙方不履行本协议约定的义务，乙方无权要求返还定金;4、本协议签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成就时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续，因上述房产所发生的契税，土地出让金等均由乙方负担;5、乙方支付定金后10天内，乙方应当将首付房款1248000元向甲方支付，甲方收到后当庭将房屋的钥匙交给乙方，确保其居住权和使用权。甲方如不按协议规定日期交付房屋，每逾期一天，应按总房价千分之一向乙方支付违约金。逾期超过10天，乙方有权解除本协议，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币20万元。

　　次日，被告郑X通过郑燕君的账户向何某兴转账1398000元，何某兴于当日出具《收据》确认收到郑X私宅转让款全款。

　　被告郑X主张涉案房产系由何某兴本人于2016年3月向其交付，现由其与父母居住，并提交了《委托银行代收款协议书》、用户水费清单、电费通知单以证明涉案房产已完成了水电过户，由郑X实际占有该房屋并缴纳了水电费。被告何X对郑X的上述主张予以确认。原告表示不清楚房屋的使用现状。

　　原告主张其与何X签署的《私宅转让协议书》为无效合同，理由在于：何X不是本村的村民，涉案房屋是在宅基地上建设的私宅，依法不能够向本村村民以外的第三人转让，本村村民一户只能拥有一块宅基地;该转让实际上也不是原告的真实意思表示，双方是为了帮原告避债而做的协议，因此该协议无效，故而提起本案诉讼。被告何X辩称该份协议是原、被告双方真实意思的表示，而且该份协议在律师事务所做了见证，双方都到场签了名的，原告没有提供任何证明双方签署该协议是为了避债。而且，原告与黄X旺还签署了收据给何X，何X已履行了自己的义务，有一部分借款是抵了房款。被告郑X辩称，原告在协议签署后长达10年之间未主张过任何的权利，而前一手合同是否有效，均不影响郑X所涉合同的效力，并且郑X已实际占有涉案房产长达两年。

　　上述事实，有《借款借据》、《收据》、《私宅转让协议书》(2008年11月20日)、《收款收据》、《私宅转让协议书》(2013年3月26日)、支付结算业务委托凭条、深圳农村商业银行客户回单(何某兴向何X转账)、《收据》、《私宅转让协议书》(2016年3月1日)、深圳农村商业银行客户回单(郑燕君向何某兴转账)、《收据》、《委托银行代收款协议书》、用户水费清单、电费通知单及庭审笔录予以证实。

　　本案案由定性：

　　原告主张其与被告何X就涉案房屋签署的《私宅转让协议书》，是将宅基地上建设的私宅向本村村民以外的第三人转让，违反了我国法律的强制性规定，且该协议并非双方的真实意思表示，而是为了帮原告避债而做的协议，因此诉请确认该《私宅转让协议书》无效，并要求被告何X向其返还房屋，二被告共同向其支付占有使用费。由原告的上述主张可知，其系基于无效合同的主张而提出各项诉讼请求，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。

　　律师评析：

　　关于《私宅转让协议书》的效力问题。

　　首先，涉案房产虽系私宅，但经申报历史遗留违法私房后，已由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核发房产证，且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，涉案房屋不存在原告主张的法律、行政法规禁止转让的情形。

　　其次，关于房款支付，何X主张其已付清了房款，即将原告向其借款30万元中的20万元抵作房款，剩余40万元已经由原告及第三人出具收款收据确认。而原告主张其从未收到何X出借的30万元，借款借据是应何X要求书写，以便使债权人相信该房产已出售给何X，也未收到何X支付剩余购房款40万元，收款收据并非由其本人签署。但原告对作为共有权人的第三人签署收款收据未持异议，原告关于为何签署《借款借据》及《私宅转让协议书》的解释亦不符合一般经济生活规律。

　　再次，双方签署协议后，原告已向何X交付了房产，并办理了水电过户手续，近十年来均未要求返还。综上，原告与何X签署的《私宅转让协议书》不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，亦无证明表明该合同系双方为帮原告避债而订立，该合同为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署，合法有效，原告诉请确认该合同无效，并要求被告何X向其返还涉案房产、支付房屋占有使用费，均缺乏事实和法律依据。

　　关于被告郑X的责任承担问题。

　　被告郑X与案外人何某兴签署了《私宅转让协议书》，并依约向何某兴支付了购买房产的对价，涉案房产已办理了水电过户手续并由郑X实际使用。被告郑X依据其与何某兴签署的《私宅转让协议书》有权占有使用涉案房产，原告诉请郑X向其连带支付房屋占有使用费，缺乏理据。

　　综上，本案原告的所诉请求无事实及法律依据，均被法院依法予以驳回。

　　道华房产律师团编

　　2017年