道华房产律师团：深圳城市更新项目进程及条例全解析

　　一、何谓城市更新

　　《深圳经济特区城市更新条例》明确城市更新基本定义为对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：

　　(一)城市基础设施和公共服务设施急需完善;

　　(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;

　　(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施;

　　(四)经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

　　二、项目所处区位及相应的更新进程

　　面对城市更新项目，确定其所处区位对于众多投资者来说是首要的，同时在面对何时进场问题时，对于城市更新项目的进程把握也是必不可少的。根据《深圳经济特区城市更新条例》的规定，我们可以将深圳城市更新进程分为以下几个阶段：(一)城市更新单元计划制定;(二)城市更新单元规划编制;(三)城市更新实施主体确认;(四)原有建筑物拆除和不动产权属注销登记;(五)国有建设用地使用权出让;(六)开发建设;(七)回迁安置。

　　三、深圳城市更新项目风险核查

　　1.土地规划用途、土地利用性质以及配套设施等规定对于城市更新项目至关重要，在面对深圳城市更新项目时，可以根据《关于规范城市更新工作若干问题的处理意见(一)》、《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)》以及《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报表》中的法定图则来进行相应判断。法定图则对各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作出了明确的规定，法定图则的规划方向基本决定了更新改造的规划导向。在无具体的规划指标前，一般可参考法定图则的内容进行技术处理，以判断项目未来的更新方向及投资的收益情况。在实际城市更新进程中，对于计划申报更新主导方向与已批法定图则不相符的情况，则应先申请法定图则个案调整。因此此时对于投资者来说，需重点注意目前申请法定图则调整的进展情况，以及调整通过的可能性等问题。

　　2.在法定图则核查完毕后，接下来投资者还需注意上述法定图则与城市总体规划和土地利用总体规划之间的关系：

　　①城市总体规划将全市土地空间划分为“四区”，即禁建区、限建区、已建区和适建区。根据深圳市的规定，积极推动已列入城市更新规划范围的已建用地的更新改造;对于限建区内原则上只能安排符合基本生态控制线管理相关法规和规定、并经特别程序审批的国家、省和市的重大建设项目;而若项目落在适建区，则需合理确定适建区内规划建设用地的建设规模和时序。

　　②土地利用总体规划将深圳市划分为基本生态控制区、文化遗产保护区、基本农田保护区、一般农业发展区和城镇发展区等五个土地利用功能复合区域。出于加强对城乡建设用地的空间管制的需要，划定禁止建设区、允许建设区、有条件建设区、限制建设区。

　　3. 因此在了解上述城市总体规划和土地利用总体规划后，注意核查法定图则与其是否由矛盾不一致之处，要尤为注意的是法定图则不能与上述两规划相悖，否则可能面临此城市更新项目难以继续推进的情况

　　4. 城中村作为城市更新项目的重点地域，在综合整治范围内需特别注意其自身容积率情况。根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十七条：对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围。同时根据上述规定第十六条：市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域不划入拆除范围来看，土地整备与城市更新双轨运行，在投资城市更新项目时，注意核查是否被列入土地整备项目也是不可或缺的。

　　5. 出于成本及未来经济可行性考量，在对拟投资项目进行可行性论证时，需充分考虑项目所处位置是否存在高压走廊、微波及航空限高等问题;并且不违反城市控制区域管制等要求：①限高要求：在研判项目时，需核查项目是否受规划限高的影响，以免影响项目容积率，间接影响项目后续投资测算及相关收益。

　　②高压走廊：若拟投资项目所在区域存在高压走廊，则需评判高压走廊对项目建成后售价影响;如果改为地下高压线，则需在测算时充分考量项目成本的问题。

　　③生态线要求：目前生态线实行占补平衡原则，在调出时得同时调入。上文也有提及，若拟投资项目处于法定图则未覆盖区域，则需重点关注项目是否位于生态线内。

　　④水源保护要求区：一级水源保护区内禁止开发建设;二级水源保护区，限制新增建设用地开发(但若不涉及汇水区域，则可按照深标密度四区的基准容积率进行取值)。

　　⑤注意绿线、橙线、黄线、紫线、蓝线等城市控制区域管制要求。

　　此处核查具体范围，可以参考核查《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十八条：(一)拆除范围涉及基本生态控制线、水源保护区、橙线(重大危险设施管理控制区)、黄线(城市基础设施管理控制区)、紫线(历史文化遗产保护区)、蓝线(城市河流水系和水源工程保护与控制区)等城市控制性区域的，应符合相关管控要求;(三)拆除范围内现状工业用地如涉及疑似污染地块的，应按照《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引(试行)》的规定开展土壤环境初步调查、土壤环境详细调查和风险评估等工作。

　　6. 工改项目核查：目前深圳市工改项目大致可分为工改工(工改M1、工改M0)、工改商居以及工改保这三大类。同时深圳《城市更新十三五规划》中明确“严格控制工业区块线范围内的‘工改商’和‘工改商居’，鼓励旧工业区开展以综合整治为主的更新”。对于工改M0项目，目前在用地规划、建筑物设计等方面均有所限制。部分地区的工业区块线管理实施细则中就明确提出“严格控制区块线内M1改为M0”、“禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态”、“M1和M0不得建成类住宅化，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计”。

　　7. 核查拆除范围用地面积以及合法用地面积，用地面积的要求是深圳城市更新项目立项推进必要条件。

　　①拆除范围用地面积应当大于10000平方米;

　　②福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村用地进行研究，分别明确是否进行更新以及更新方式，以整村方式划定拆除范围，鼓励其他各区参照执行;

　　③重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米;位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。具体拆除范围用地面积以市政府审批为准;

　　④坪山中心区范围内的更新单元，其合法用地比例应当不低于50%;重点更新单元的合法用地比例应当不低于30%;其他更新单元的合法用地比例应当不低于60%;

　　⑤坪山中心区范围内其合法用地比例达到50%、重点更新单元的合法用地比例达到30%、其他更新单元拆除范围合法用地比例达到50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。

　　四、深圳城市更新项目受益

　　对于投资城市更新项目来说，投资受益是每一位投资者最为关心的部分，因此对于城市更新项目收益测算是尤为重要的，在项目未实际清算之前，收益测算是投资者作出决策的重要手段，其背后的投资管控项目也是主导投资者作出投资行为，获得最终收益的重要保证。

　　附：深圳城市更新项目图纸格式规范要求

　　类别序号表达内容图层设置要求绘制要求范例

　　图层名称颜色线型线宽

　　图框1 图框图框7Continuous0.0015*图纸比例

 

　　2 图名图框7 黑体，字高0.009*图纸比例

 

　　3 更新单元名称图框7 黑体，字高0.009*图纸比例

 

　　4 申报单位(人)图框7 黑体，字高0.009*图纸比例

 

　　5 图纸编号图框7 黑体，字高0.006*图纸比例

 

　　6 区位图图框7 在街道办范围内用红色圆点表示更新单元所在位置;

　　黑体，字高0.006*图纸比例。

 

　　7 指北针与比例尺图框7 如图示

 

　　8 相关说明文字图框7 黑体，字高0.006*图纸比例

 

　　9 图例图框7 如图示，说明字体为黑体，字高0.006*图纸比例

 

　　拆除范围图10 拟拆除范围拟拆除范围200Continuous0.002*图纸比例闭合多段线

 

　　11 满足《深圳市城市更新清退用地处置规定》的用地拟清退范围1Center0.0015*图纸比例线型比例0.015*图纸比例

 

　　12 地块边界地块边界30Continuous0.001*图纸比例闭合多段线

 

　　13 地块编号地块编号7 黑体，字高0.006*图纸比例

 

　　14 规划道路边界道路7Continuous0.002*图纸比例标注道路名称;

　　标注字体为黑体，高度0.008*图纸比例

 

　　15 现状道路、地理实体边界地形8Continuous0

 

　　16 范围坐标坐标标注152 标注格式为斜线引出标注;标注字体为黑体，高度0.008*图纸比例

 

　　现状

　　权属图17 文字标注地块编号地块编号7 黑体，高度0.005*图纸比例

 

　　18 宗地号或用地方案号权属标注7

　　19 权属单位权属标注7

　　20 现状用地功能地块功能7

　　21 权属性质国有已出让用地地块权属20Solid 填充

 

　　22 国有未出让用地地块权属171Solid 填充

 

　　23 城中村用地地块权属70Solid 填充

 

　　24 旧屋村用地地块权属40Solid 填充

 

　　25 农村城市化历史遗留违法建筑处理用地地块权属244Solid 填充

 

　　26 原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域地块权属留白Solid

 

　　27 其他已获得用地权属证明文件的用地地块权属200 填充

 

　　28 现状权属情况一览表权属表7 一览表须包括宗地号、权属性质、权属单位、用地性质、用地面积、建筑面积、容积率等信息;填写字体为黑体，高度0.004*图纸比例

 

　　建筑物

　　信息图29 拆除范围内建筑物编号建筑编号1 建筑物编号按照地块编号依次以1-01，1-02，1-03……2-01，2-02，2-03……的格式进行编号;

　　编号字体为黑体，高度0.005*图纸比例

 

　　30 拆除范围外建筑物编号建筑编号-外5 编号方式同上，编号字体为黑体，高度0.005*图纸比例

 

　　31 建筑物的楼层建筑层数8 地形图上已有楼层、结构等信息的图纸，无需另外标注;

　　地形图上未标注的，以默认灰色黑体标注在建筑物中间位置，高度0.001*图纸比例。

 

　　32 建筑物结构建筑结构8

　　33 建筑物已使用年限建筑年限8 建筑已使用年限在建筑物右上角标注，标注字体为黑体，高度0.003*图纸比例

　　34 危房危房2Solid 填充

 

　　拆除范围调整图35 拟增补拆除范围 拟增补拆除范围4Center0.0015*图纸比例线型比例0.015*图纸比例

 

　　36 拟删减拆除范围拟删减拆除范围2Center0.0015*图纸比例线型比例0.015*图纸比例

 

　　道华房产律师团：国有土地上的私人自建房，虽不具备商品房性质，但不影响买卖合同效力。

　　案情简介

　　1991年9月21日，某地建设委员会向薛X颁发《村镇住宅建筑许可证》，审批同意薛X在XX村兴建一栋三层半的住宅。

　　1992年9月15日，涉案自建住宅经宝安县人民政府核准颁发了《房屋所有权证》，房屋性质为自建-私人住宅，土地所有权来源为国有。

　　2003年至2004年间，薛X、郭X签订《协议书》，约定薛X将涉案房产转让给郭X。

　　2018年，薛X诉至法院，请求确认其与郭X签订《协议书》无效。

　　法院认为

　　依据物权变动的原因行为与物权变动结果的区分原则，涉案房产的性质不影响《协议书》效力的认定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。现行通行的民法法理认为，物权变动的原因与结果分属两个法律事实，买卖合同属物权变动的原因行为，所有权转移属物权变动的结果，而物权的变动结果须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，因此，物权变动的原因与结果应当加以区别，物权变动的原因行为并不必然导致物权变动的结果，物权变动与债权合同效力要予以区分认定。结合本案，涉案房产为国有土地上的自建私人住宅，虽有合法产权登记，但并不具备商品房性质，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，属于不能在市场上自由转让流通的房产，然而基于物权变动与其原因行为的区分原则，涉案房产的性质仅影响物权变动，不影响本案合同性质的认定。

　　道华律师评析

　　房产的性质仅影响物权变动，不影响其买卖合同效力的认定。本案中，涉案房屋虽有合法产权登记，却并不具备商品房性质，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，是属于不能在市场上自由转让流通的房产。但是，基于《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋虽不能进行物权变动登记，却并不影响就该房屋进行买卖所签订的合同效力，其合同有效!

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　　案情简介

　　1982年1月13日，薛X与其配偶黄某珠登记结婚。1991年9月21日，新某镇建设委员会向薛X颁发《村镇住宅建筑许可证》，审批同意薛X在XX村兴建一栋三层半的住宅，占地面积100平方米，建筑面积315平方米。1992年9月15日，涉案位于XX镇XX村自建住宅经宝安县人民政府核准颁发了《房屋所有权证》，证号为粤房字第某某，登记权利人为薛X，拥有100%份额，建筑面积315平方米，房屋性质为自建-私人住宅，土地所有权来源为国有。

　　2003年至2004年间，薛X、郭X签订《协议书》，约定薛X将涉案房产转让给郭X，深圳市宝安区XX村民委员会作为见证人在协议落款处盖章。协议未约定转让金额，薛X主张实际支付转让金额为港币19.30万元，郭X则主张为港币18万元，但双方均确认郭X已一次性支付购房款、薛X已将房屋所有权证原件及房屋一并移交郭X。涉案房产现已被郭X拆除重建。郭X主张拆除重建时间约为2009年，现已建成14层楼房，郭X无法提供该楼房的合法报建手续。

　　薛X配偶黄某珠陈述其对薛X、郭X双方签订《协议书》不知情，亦不知晓薛X将房产交付郭X使用，于薛X起诉后要其提供户口本、结婚证方知晓房产买卖事宜。后因房价上涨，薛X主张双方签订的协议书无效，并要求郭X赔偿，一审败诉后又提起上诉。

　　薛X上诉请求

　　1.撤销一审判决;

　　2.确认薛X与郭X签订的私房转让《协议书》无效;

　　3.判令郭X赔偿薛X损失约350万元(以法院依法评估价值为准);

　　4.由郭X承担诉讼费。

　　上述主张的事实与理由：

　　(一)薛X与郭X签订的私房转让《协议书》第二条约定：甲方(即薛X)自愿将座落XX巷XX号(东至XX，南至XX，西至XX，北至空地)私房壹栋共4层，建筑面积315平方米的房屋所有权及其相关土地使用权100%转让给乙方(郭X)。该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》(以下简称土地管理法)第六十三条的禁止性规定，导致本案私房转让《协议书》无效。

　　(二)薛X与配偶黄某珠于1982年1月13日登记结婚，薛X于1991年9月21日依法报建取得私人住宅土地使用权，1992年9月15日依法确权登记，取得本案私房所有权，涉案房屋是薛X与黄某珠婚姻存续期间的夫妻共有财产，2003年转让涉案房屋时，并未告知黄某珠，更别说取得黄某珠的书面同意，违反了1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)第三十八条规定第(四)项的禁止性规定，也是导致本案私房转让《协议书》无效的事实之一。

　　(三)郭X并非善意取得涉案私房。1.一审庭审时，薛X与郭X一致确认于2003年签订本案私房转让《协议书》，是因为薛X欠下了高利贷债务急需筹款偿还，薛X处于危难之中。2.薛X承认收到转让款19.30万元港币，郭X则陈述当时双方议定的转让价为18万元港币。无论是19.30万元港币还是18万元港币，2003年在深圳地区将315平方米三层半私房转让，都非合理性的对价。3.本案的私房转让《协议书》版本是郭X事前准备好的格式合同，实际上，郭X也是专事收购私房非法交易的抄房客。4.一庭庭审查明涉案私房所有权至今还是登记在薛X名下，并未办理产权变更登记手续，薛X也已依法完成举证。本案的私房转让，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条、《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称买卖合同司法解释)第三条有关善意取得的法定条件和适用前提。

　　(四)本案的法律事实发生于2003年，一审适用2007年10月1日起才施行的物权法以及2012年7月1日起施行的买卖合同司法解释，显然是适用法律错误。2.本案是房地一体转让，薛X的私房是以划拨方式取得的国有土地使用权建造的城市私房，转让房屋的同时也转让了宅基地，未按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，违反了土地管理法第二条、第十二条，房地产管理法第四十条的规定。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地"的违法行为之一。3.本案的私房转让，未经房屋共有人的书面同意违反了房地产管理法第三十八条第(四)项，合同法第四十四条、第五十二条第(五)项的规定。4.本案即便适用物权法，也应适用物权法第六条、第九条、第一百五十三条。5.本案是确认合同无效之诉，不受诉讼时效的限制，时间的经过不能改变合同无效的法律性质。6.合同法第五十八条对合同被确认无效的后果作了规定，合同被确认无效之后，合同双方应分别返还因无效合同而取得的财产，对于不能返还或返还成本过高的财产，应当折价补偿。本案郭X未经法定部门审批，将涉案房产拆除并违法建起了14层违法房屋，郭X应依法承担拆除房屋不返还财产的过错责任。

　　(五)一审违反法定程序。1.遗漏诉讼主体，剥夺了薛X配偶黄某珠的法定权利。2.一审法官在开庭时即宣布：今天开庭由其独立审判，是否当庭宣判，视庭审再定。庭审时因双方表示可以和解，法官才没有当庭宣判。庭后双方未能和解，沒几天时间薛X就收到判决书。该事实证明，一审早就先定后审。

　　律师答辩

　　薛X的主张没有事实和法律依据。1.协议书未违反土地管理法的规定。2.关于无权处分，首先，薛X未举证证明涉案房屋由薛X和其配偶共同共有，其次，买卖合同司法解释第四十六条第二款明确规定该解释适用于施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，一审判决以该解释第三条作为裁判依据，认定薛X不得以无权处分主张买卖合同无效，适用正确。再次，区分负担行为和处分行为是我国民事法律体系惯行的基本原则。最后，依据民法通则第七十二条第二款和民通意见第八十九条，郭X已善意取得涉案房屋所有权。3.本案合同不是合同法司法解释(一)第九条、合同法第四十四条第二款规定的以办理批准、登记等手续为法定生效要件的合同。4.一审庭审时，薛X明确其损害赔偿请求权是以侵权法律关系为基础，因此，该请求权有诉讼时效制度的适用。

　　律师评析

　　关于物权变动的原因行为与物权变动结果的区分原则。

　　涉案房产的性质不影响《协议书》效力的认定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。现行通行的民法法理认为，物权变动的原因与结果分属两个法律事实，买卖合同属物权变动的原因行为，所有权转移属物权变动的结果，而物权的变动结果须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，因此，物权变动的原因与结果应当加以区别，物权变动的原因行为并不必然导致物权变动的结果，物权变动与债权合同效力要予以区分认定。结合本案，涉案房产为国有土地上的自建私人住宅，虽有合法产权登记，但并不具备商品房性质，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，属于不能在市场上自由转让流通的房产，然而基于物权变动与其原因行为的区分原则，涉案房产的性质仅影响物权变动，不影响本案合同性质的认定。

　　无权处分行为并不必然导致合同无效。

　　薛X主张涉案房产为其与案外人黄某珠夫妻关系存续期间取得，为夫妻共同财产，其未经黄某珠同意转让涉案房产为无权处分，合同应为无效。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"第四十六条第二款规定:“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释;本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。"据此，本案房屋买卖合同虽签订于2003年，但本案纠纷仍应适用该司法解释的规定予以认定。薛X以无权处分为由主张合同无效。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项关于转让房产需共有人书面同意的规定，并非效力性禁止性规定，薛X以此主张合同无效亦同样于法无据。

　　至于薛X提出的赔偿请求，系基于《协议书》无效而提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，无法得到支持。

　　另外，薛X以涉案房屋建于集体用地之上，且转让未经其房屋共有人同意为由，主张其与郭X之间房屋买卖合同无效，故本案为确认合同无效纠纷。而对于本案是否存在遗漏当事人的程序问题，薛X配偶黄某珠并非涉案合同当事人，本案诉请亦不涉及物权确认或变更登记等内容，黄某珠并非本案必要的诉讼参与人，一审未予追加并无明显不当，薛X据此主张程序违法，依据不足。

　　根据查明事实，涉案《房屋所有权证》及不动产权登记信息均显示本案房产的土地所有权来源为国有，薛X主张涉案房产建于集体土地，显与事实不符，其以转让集体用地违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定为由主张合同无效，缺乏事实依据。

　　至于薛X提出其在处于急需用钱的危困状态签订本案买卖合同，价格过低显失公平的问题。首先，合同当事人有权自行协商交易价格。本案合同签订于2003年，房屋亦依约交付使用，至本案诉讼发生之时已逾15年之久，其间薛X并未对本案合同提出过意思表示不真实不自由的异议，依据本案证据并不足以证明薛X在签订合同时处于危困状态致房产价格显失公平。其次，因处于危困状态而导致民事行为成立时显失公平，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，亦仅为可撤销之事由，而非合同无效事由，且根据该法第一百五十二条第二款的规定，五年除斥期间亦早已届满。薛X以此主张合同无效，缺乏事实和法律依据。