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深圳房产纠纷律师邹俊岳：深耕历史违建争议，成功驳回三十年祖屋返还原物诉请

时间：2026-06-29 浏览量：

随着深圳城市更新进程的不断提速，农村城市化历史遗留违法建筑的权属争议进入高发期。不少当事人误将城市更新项目中的 “物业权利人核实” 等同于法定产权确权，以此提起返还原物诉讼，却往往忽略了历史违建纠纷中行政处理与民事审判的权责边界。近日，广东道华律师事务所邹俊岳律师与郭晓阳律师共同代理的一起跨越三十年的家族祖屋返还原物纠纷案尘埃落定，团队凭借对深圳本土房产政策与司法规则的精准把控，成功推动法院裁定驳回原告全部起诉，为当事人守住了核心财产权益，也再次印证了专业房产律师在疑难争议中的关键价值。

邹俊岳：深耕深圳本土的房产争议专业律师

邹俊岳律师系广东道华律师事务所核心房产律师，长期深耕深圳及粤港澳大湾区房产法律服务领域，专注于返还原物纠纷、物权保护争议、农村城市化历史遗留违法建筑处理、城市更新物业权益纠纷、房屋占有使用费争议、家族祖屋析产、房产租赁与侵权纠纷等各类诉讼与非诉业务，是深圳本地少有的兼具政策研究深度与庭审实战经验的专业房产纠纷律师。

执业多年来，邹俊岳律师始终坚持 “以事实为根基、以规则为武器” 的办案理念，尤为擅长处理事实跨度大、法律关系复杂、涉及地方特殊政策的疑难房产案件。他对《中华人民共和国城乡规划法》《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》以及深圳各区城市更新物业权利人核实工作流程等法规政策有系统性的深入研究，熟稔深圳各区法院关于历史违建类案件的裁判口径与审理思路，能够精准预判案件走向，为当事人制定高效、务实的维权或抗辩方案。

在大量实务案件的打磨下，邹俊岳律师形成了 “实体抗辩 + 程序破局” 双轨并行的办案风格。面对多数当事人容易陷入的 “只争事实权属、忽视法律边界” 的误区，他总能从纷繁复杂的历史事实中抽丝剥茧，锚定案件核心法律争议点，既还原客观事实情理，也严守司法裁判规则，多次在看似被动的局面中找到反转突破口。截至目前，邹俊岳律师已成功代理上百起各类房产争议案件，帮助众多当事人化解房产纠纷、免除巨额赔付风险，凭借扎实的专业能力与负责的办案态度获得了当事人的广泛认可。

案情简介：三十年祖屋起纷争，巨额诉求突如其来

本案涉案房屋位于深圳市龙岗区龙岗街道某社区，为民国时期建成的老式民居，内含列入保护范围的炮楼建筑，至今已有百年历史，始终未办理合法产权登记，属于典型的深圳农村城市化历史遗留违法建筑。

原告张某某、曹某某、张某某三人与被告黄某某系远房亲属关系，双方均主张涉案房屋为家族祖业。原告方称涉案房屋由其祖辈兴建，家族长期管理修缮，被告父亲早年因生活困难暂住房屋，后被告借机强占并对外出租；被告方则主张，涉案房屋本就是家族祖辈共同遗留房产，被告父亲自 1991 年从海外返乡后便一直在此居住生活，被告后续也持续对房屋进行维护、管理并对外出租，至今已近三十年，不存在所谓 “强占” 行为。

2022 年，涉案房屋被纳入片区城市更新项目范围，原告方完成了该房屋的物业权利人核实申报并经公示，随后便以房屋所有权人身份将被告诉至深圳市龙岗区人民法院，提出四项诉讼请求：一是要求被告立即搬离涉案房屋；二是要求被告按每月 4000 元的标准，支付 2020 年至 2023 年期间的房屋占有使用费共计 14.4 万元；三是要求被告承担原告支出的律师费 2.5 万元；四是要求被告承担本案全部诉讼费用。

突如其来的诉讼，让已居住管理房屋近三十年的被告陷入被动局面 —— 不仅可能失去长期使用的房屋，还要承担十余万元的赔付责任。情急之下，被告找到了广东道华律师事务所邹俊岳律师团队，委托其代理本案应诉。

案情经过：精准锚定争议核心，层层拆解原告诉求

接受委托后，邹俊岳律师团队第一时间启动全案深度研判工作。面对跨度近三十年、事实纷繁复杂的家族房产纠纷，团队并未急于陷入事实层面的口舌之争，而是先从法律关系本质与原告诉求的权利基础入手，快速锁定了本案的两大核心抗辩方向。

其一，直击原告诉权基础的核心缺陷。原告主张返还原物的核心依据，是城市更新项目中的《物业权利人核实表》及公示结果。邹俊岳律师团队逐一梳理政策文件后明确指出，根据龙岗区城市更新相关工作规定，物业权利人核实仅用于城市更新项目中对接搬迁补偿事宜，表格本身已明确标注 “仅用于对意向更新项目的历史违建物业权利人的核实，不作为土地及建筑物权属的认定依据”，其性质并非法定的行政确权，不能作为主张房屋所有权的合法凭证。

其二，紧扣司法裁判的权责边界。邹俊岳律师援引《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第 21 条明确规则，指出未取得建设工程规划许可证的违法建筑，其认定与处理属于行政机关的法定职权，民事审判不得变相为违法建筑确权。结合深圳市关于历史遗留违法建筑的处理规定，涉案房屋的合法性与权属认定，依法应当先由行政主管部门作出处理，在此之前，相关权属争议不属于人民法院民事案件的受案范围。

在此基础上，团队同时梳理了被告家族三十年居住、修缮、管理房屋的全部证据，包括家族往来书信、族谱、历史照片、修缮凭证、出租记录等，完整还原了被告长期占有使用房屋的历史事实，有力反驳了原告 “无权占有、强行霸占” 的主张，也进一步佐证了原告要求支付高额占有使用费与律师费的诉求缺乏事实与法律依据。

庭审过程中，面对原告方围绕 “物业权利人公示无异议即等于确权” 的主张，邹俊岳律师当庭逐条援引法规政策原文与司法裁判规则进行反驳，逻辑清晰、论据扎实，完整呈现了抗辩观点，牢牢把握了庭审的主动权。

办案结果：法院全面采纳抗辩意见，裁定驳回原告全部起诉

深圳市龙岗区人民法院经审理后，全面采纳了邹俊岳律师团队的抗辩意见。法院认为，涉案房产未取得合法建设规划手续，已申报为历史遗留违法建筑，其合法性与权属认定应当由行政主管部门先行处理，本案争议不属于人民法院民事案件受案范围。最终，法院依法作出裁定：驳回原告张某某、曹某某、张某某的全部起诉，原告预交的 3680 元案件受理费全额退回，管辖权异议受理费由被告承担。

这一裁定结果，从根本上否定了原告试图通过民事诉讼变相确权的诉讼目的，不仅彻底免除了被告十余万元的赔付风险，也守住了被告对房屋长期管理使用的权益，完全实现了当事人的核心应诉目标。拿到裁定书后，当事人对邹俊岳律师团队的专业能力给予了高度评价，坦言正是律师精准的诉讼策略，才让自己在这场三十年的纠纷中站稳了脚跟。

办案心得：历史违建纠纷需厘清边界，避免陷入维权误区

复盘本案的办理过程，邹俊岳律师分享了自己的办案心得。他表示，深圳的历史遗留违法建筑纠纷具有极强的地域特殊性，这类案件往往交织着家族历史、地方政策与司法规则，很多当事人都会陷入两个常见误区：一是误以为城市更新中的物业权利人核实就是产权确权，以此作为唯一证据提起诉讼；二是执着于事实层面的 “谁是祖屋传人” 之争，忽略了民事审判的权责边界。

邹俊岳律师强调，处理历史违建类房产纠纷，不能只讲 “情理” 不讲 “法理”。根据现行法律规则，法院不会通过民事判决直接认定无合法手续房屋的所有权归属，这是不可突破的裁判边界。对于当事人而言，无论是主张权利还是进行抗辩，都必须先找准法律定位，再结合历史事实制定策略，才能真正维护自身的合法权益。也正因如此，专业律师的价值不仅在于出庭应诉，更在于从一开始就帮当事人找准案件的破局方向，避免走弯路、做无用功。

专业护航，守护您的房产权益

作为深耕深圳本土的房产专业律师，邹俊岳律师始终专注于各类疑难房产争议的解决，其所在的广东道华律师事务所房产律师团队，汇聚了一批熟悉深圳本地政策与司法环境的专业律师，能够为当事人提供涵盖案情研判、证据梳理、谈判协商、庭审代理在内的全流程定制化法律服务。

团队服务范围覆盖：历史遗留违法建筑权属争议、返还原物纠纷、城市更新搬迁补偿谈判、房屋占有使用费追偿、物权保护诉讼、家族祖屋析产纠纷、房屋租赁侵权纠纷等全品类房产法律事务。团队坚持 “一案一策” 的服务原则，针对每一起案件的事实背景与当事人核心诉求，量身打造最优解决方案，最大限度降低当事人的诉讼成本与法律风险。

如果您正面临历史违建权属、返还原物、城市更新权益、房屋占有使用费等各类房产纠纷难题，欢迎联系专业房产律师团队，获取一对一案情分析与专属维权方案，用专业法律能力守护您的财产安全。