继承分为遗嘱继承和法定继承。遗嘱继承的目的是保护被继承人依法自由地处分其财产的权利，继承人依据公证遗嘱继承房产，房产登记机关不得以未提供其余所有法定继承人或受遗赠人放弃继承权声明为由拒绝办理房产转移登记。

一、案情简介

原告郭某与陈某于2004年1月登记结婚，后于2013年3月购买了位于深圳市南山区某小区的房产一套。案涉房产已办理预售备案，但未办理不动产登记。

后来陈某生病住院期间，在深圳市南山区香港大学深圳医院住院部病床前经过公证员公证，订立并签署了《遗嘱》一份。该《遗嘱》记载：“我，陈某与前妻史某某生有一子陈某甲，现已成年，与现在的妻子郭某生有一女，陈某乙，现未成年，我与妻子郭某在婚姻期间出资为我的儿子陈某甲购买了位于深圳市南山区工业七路某小区房产，登记在儿子陈某甲名下，首期款及按揭款都由我及妻子承担，现趁我意识清楚，对我享有的财产（部分财产）作如下处分：一、1.本人与妻子郭某共同拥有位于深圳市南山区后海大道某小区房产；……现我慎重考虑，在我去世后上述夫妻共同财产中属于我的份额全部遗留给妻子郭某，并且仅作为她的个人财产。二、我保证我上述遗嘱处分的财产为夫妻共同财产中属于我的份额，拥有完全的处分权，如我处分了不属于我的财产或无完全处分权的财产，遗嘱这部分内容无效，其余部分仍按此遗嘱执行。三、除上述财产，本人已对缺乏劳动能力又没有生活来源的法定继承人保留必要的遗产份额。……”2014年9月7日，陈某病亡。

2019年6月，原告郭某就案涉房产向被告不动产登记中心提出申请，按照登记中心相关要求提供了相关文件材料。但不动产登记中心作出《不予受理通知书》认为上述材料不齐全，需补充：1.所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其他身份证明；2.所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明；3.继承人或受遗赠人放弃继承提交放弃继承权的声明。

原告郭某不服，申请行政复议，后被告市规划和自然资源局于2020年9月19日作出行政复议决定，维持了被告不动产登记中心作出的《不予受理通知书》。原告仍不服，诉至法院。

二、裁判结果

深圳市盐田区人民法院于2020年9月17日作出（2019）粤0308行初2873号行政判决书，判决：

1、撤销被告深圳市不动产登记中心于2019年6月19日作出的《深圳市不动产登记中心不予受理通知书》；

2、撤销被告深圳市规划和自然资源局于2019年9月19日作出的深规划资源复决〔2019〕23号《行政复议决定书》。

案件受理费人民币50元，由被告深圳市不动产登记中心与被告深圳市规划和自然资源局共同负担。

宣判后，被告市不动产登记中心和被告市规划和自然资源局提出上诉。广东省深圳市中级人民法院于2021年4月20日作出（2020）粤03行终1567号行政判决书，驳回上诉，维持原判。

三、法院认为

被告不动产登记中心仅作出“上述申请登记材料不符合规定，决定不予受理”这一结论，未载明具体的法律依据。根据《行政诉讼法》第三十四条第一款及相关司法解释的规定，该行为不符合依法行政原则的要求，属于法律适用错误。

《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条述明，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

从字面表述来看，该条文包含两个层次，第一层次是将所需材料分为两种形式：一种为原始书证形式，记载死亡、继承等事实，另一种为经过公证或者生效的法律文书的形式。第二层次则列明所需的具体材料，包括遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等。

从用词来看，“或者”一词表示选择关系，而非要求同时具备。这种选择关系与我国继承制度分为法定继承、遗嘱继承的制度设置相一致，即，材料为遗嘱的，对应的是遗嘱继承方式；材料为全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系的，则对应法定继承方式。

原告系依据遗嘱继承涉案房产，被告不动产登记中心要求提供包括所有继承人或受遗赠人放弃继承的声明等材料，实属模糊了遗嘱继承和法定继承的区别。并且，公证遗嘱具有较高的法律效力，在没有相反证据足以推翻公证遗嘱的情况下，应当认可公证遗嘱所公证的事实。现本案也未有其他相反证据推翻该公证遗嘱。

四、道华评析

本案的争议焦点在于原告郭某能否基于公证遗嘱申请变更案涉房屋的预告登记。通过法院判决，我们不难看出法院强调依法行政的基本原则，当上位法与下位法发生冲突时应当适用上位法。在没有足够的证据推翻公证遗嘱所证事实的情况下，应当肯定公证遗嘱的证明效力。

房屋是人民群众安身立命的避风港，不动产登记中心的职责是维护不动产权利人的合法利益，保障公共秩序，行政机关并不具备赋予行政相对人不动产所有权的权利或者义务，不应当滥用权利，设下繁杂的登记手续。