许多家长为了孩子上学的事情准备学区房，买不起的去租学区房。还有老人为了孩子上学将自己房产过户，那这种情况下是属于借用关系还是赠与关系呢？
道华律师根据济南市槐荫区人民法院一起案件来分析其中的法律问题。

一、基本案情

方爷爷和沈奶奶是一对夫妻，他们有一个儿子方男，和一个女儿方女，方爷爷在2010年去世了。六年后，方爷爷和沈奶奶共有的房屋拆迁，沈奶奶获得安置房一套，根据安置协议记载的被拆迁人为沈奶奶。2020年，因为重孙方小宝到了入学年龄，沈奶奶为了让方小宝顺利入学，与方小宝的父母（方男的儿子儿媳）在不动产登记部门签订了一份《赠与合同》，合同载明沈奶奶将该安置房屋赠与了方小宝的父母。

后沈奶奶向人民法院起诉方小宝的父母，主张当初过户房子并非赠与，而是为了重孙子顺利入学才配合过户，二人承诺小宝入学后就将房子归还沈奶奶，但后来一直不配合办理房屋登记。故沈奶奶只好向人民法院起诉，请求法院判令双方签订的《赠与合同》无效，被告协助原告将案涉房屋转移登记至原告名下。二被告辩称，自己一直在照顾沈奶奶，沈奶奶将房屋赠与他们是希望他们继续照顾沈奶奶安享晚年，并非因为方小宝上学，双方之间的《赠与合同》真实有效。

二、法院审理

本案的争议焦点在于：原被告之间的《赠与合同》是否真实有效。根据《中华人民共和国民法典》，赠与合同为无偿合同，但在实务中这种无偿往往基于受赠人对赠与人在生活、情感等多方面的付出，尤其是针对房屋这种价值大的财产。法院综合审理后认为：沈奶奶与二被告之间不存在真实的赠与关系。原因如下：

（1）虽然二被告系沈奶奶的孙子和孙媳妇，但是并不与沈奶奶同住，二人也没提出证据证明自己对沈奶奶进行照料抚养。

（2）沈奶奶及其子女，包括二被告的父母方男均作出证人证言，承认该房屋为赠与。

（3）二被告提供的《协商证明书》并不能证明双方存在赠与法律。该证明书只是记载了将案涉房屋过户在孙子名下，过户仅代表所有权的转移，可能基于多种不同基础法律关系而发生，并不能证明是基于赠与法律关系。

（4）沈奶奶将房屋“过户”给二被告系无权处分。该房屋是沈奶奶与方爷爷夫妻共有财产拆迁后的安置房屋，方爷爷去世后，相关继承人对该房屋也享有权利。沈奶奶在未与其他继承人协商的情况下，以赠与方式办理所有权转移登记系无权处分。

（5）根据证据显示，二被告以案涉房屋办理子女入学手续的证据目的性很明确。方小宝确实在所有权转移登记后就办理了附近的学校的入学手续，而二被告却不在案涉房屋居住。综合以上五点，法院选择采信沈奶奶的主张。

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，虽然原被告双方以签订《赠与合同》的方式办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，但该行为系双方共同的虚假通谋行为，应属无效。二被告应当返还案涉房屋，故沈奶奶要求二被告协助将房屋所有权转移登记至其名下，法院予以支持。本案不涉及房屋析产分割，故未追加相关权利人参加诉讼。最终，槐荫法院依法判决支持了沈奶奶的诉讼请求，判决作出后，双方均服判息诉，现该判决已生效。

三、道华评析

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。“借房登记上学”会使房产这一重要不动产脱离真实权利人而存在。那么对真实权利人而言，该行为会产生极大的法律风险，所以一定要拟定明确内容的协议，并邀请第三人作为见证方签字。另外一定要尽早要回所有权，以免夜长梦多，房屋被抵押、变卖给善意第三人或因拆线而无法得到补偿等不利情形。当然借房入学一方更应当秉持诚实信用原则，切莫不感激他人的帮助还欲将房屋占为己有。父母是孩子最好的老师，这样虽然让孩子成功入学，却输了道德，得不偿失。

四、相关法条

◆《中华人民共和国民法典》第一百四十三条  

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。无效民事法律行为。

◆《中华人民共和国民法典》第一百四十六条

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

◆《中华人民共和国民法典》第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

◆《中华人民共和国民法典》第一百五十八条

民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。