一、案情简介

1982年1月13日，原告与其配偶黄X登记结婚。1991年9月21日，新安镇建设委员会向原告颁发《村镇住宅建筑许可证》，审批同意原告在后瑞村兴建一栋三层半的住宅，占地面积100平方米，建筑面积315平方米。1992年9月15日，涉案位于新安镇后瑞村自建住宅经宝安县人民政府核准颁发了《房屋所有权证》，证号为粤房字第××号，登记权利人为原告100%份额，建筑面积315平方米，房屋性质为自建-私人住宅，土地所有权来源为国有。

2003年至2004年间，原被告签订《协议书》，约定原告将涉案房产转让给被告，深圳市宝安区西乡镇后瑞村民委员会作为见证人在协议落款处盖章。原告现起诉要求确认案涉《协议书》无效并返还购房款。

二、法院判决

一审：驳回原告的诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

三、道华评析

1、依据物权变动的原因行为与物权变动结果的区分原则，涉案合法房产的性质不影响《协议书》效力的认定。

《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现行通行的民法法理认为，物权变动的原因与结果分属两个法律事实，买卖合同属物权变动的原因行为，所有权转移属物权变动的结果，而物权的变动结果须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，因此，物权变动的原因与结果应当加以区别，物权变动的原因行为并不必然导致物权变动的结果，物权变动与债权合同效力要予以区分认定。

结合本案，涉案房产为国有土地上的自建私人住宅，虽有合法产权登记，但并不具备商品房性质，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，属于不能在市场上自由转让流通的房产，然而基于物权变动与其原因行为的区分原则，涉案房产的性质仅影响物权变动，不影响本案合同性质的认定。

2、无权处分行为并不必然导致合同无效。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。结合本案，原告主张其配偶黄X作为涉案房产的共同共有人，对涉案房产的转让不知情，并以此主张《协议书》无效。但是，涉案房产已实际交付被告逾十五年之久，暂且不论黄X对涉案房产转让是否知情，即便黄X对此不知情、原告构成无权处分夫妻共有房产，依据上述司法解释的规定及民法法理，也不影响对本案《协议书》效力的认定。

3、涉案《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效。

至于涉案房产无法实际转移登记的法律后果，不属本案处理范围。

以上案例评析仅是道华房产律师团针对生效法律文书的个案评析，并不作为同类型案件的通用裁判及办理思路，如您有相关深圳小产权房纠纷，欢迎咨询道华房产律师团，为您订制专属的解决方案。