一、案情简介

2007年,被告通知村民水湾要进行旧城改造,要求村民与被告签订旧村改造协议并进行搬迁,协助旧改项目进行,同时告知合作方为第三人。被告在与旧村改造协议时,明确告知村民:设计的新居住楼盘高约20多层,最高不会超过30层,计划共建7座楼房。2007年8月,刘树生与被告签订《水湾旧村改造协议书》1 份,同意将其水湾村号的居住房产面积358.77平方米及店铺性质的房产面积 28.04 平方米连同宅基地交由被告进行改造。2007 年11月,刘树生与被告签订《水湾旧村改造协议书》1 份,同意将水湾村号的居住房产面积1019.85平方米及店铺性质的房产面积 9.61 平方米连同宅基地交由被告进行改造。两份旧改协议均约定,旧改项目计划期限为4 年,具体时间以拆旧房(三至十四排)之日起计算,预计从2008年3月1日起至2012年2月28日止。

但在原告毫不知情的情况下,被告改变了原来的设计图纸和规划方案,已经建成的楼层为 45 层,远远超过了原计划的 30 层已经构成严重违约。被告旧村改造项目已长达 6 年之久,截至起诉之日,已超出原、被告双方约定的 4 年旧村改造期限。

故原告请求解除原、被告分别于 2007 年 11 月 2007 年 8 月签订的《水湾旧村改造协议书》,恢复原状；被告赔偿原告经济损失。

二、审理过程

1 关于原告解除合同,恢复原状的诉讼请求：涉案改造建设项目已经竣工验收备案,并于2015年4月10日由被告与第三人举行“水湾”1979广场回迁物业 1-3 号楼工程资料移交仪式”,原告与被告之间的合同已无解除内容,且双方之间的合同目的已能实现,被告 的逾期履行行为不构成根本违约。

2、关于原告主张被告支付违约金，原告明确其主张的违约金系从2013年 5月计算至2014年4月期间租金的两倍。依照合同定,被告应从 2013 年 5 月开始支付双倍租金,即应按第四年每月每平方米租金的双倍租金标准向原告支付违约金,因被告已实际向原告支付 2013年 5-2014 年 12 月单倍租金及 2014年5-6月份翻倍租金,故被告还应向原告支付相当于上述期间租金的违约金 586874.16 元。

三、道华律师评析

随着城市化的发展，旧城改造也变得普遍起来，很多人面着房屋拆迁的问题。在这过程中可能会会遇到很多问题， 比如本案中拆迁公司延期交房并且所交房屋与约定不符。遇到这种情况我们不要慌，先看看房屋拆迁协议书如何让约定的，如果对方违约可以依照合同向法院起诉。但是我们在签订房屋拆迁协议书时也要注意以下几点：

1、拆迁项目是否有政府的许可：任何一个旧城改造项目都是经过了当地政府的批准，如果没有一定要询问清楚。

2、认真阅读拆迁合同、防止陷阱：要明确拆迁时间、拆迁补偿数额、支付方式、是否一次性支付，如果是换取楼房，要明确换取房屋的位置、面积大小、交房时间、楼层等。

3、保持一个平和的心态：不要坚持当“钉子户”，不要以为政府无计可施，特殊情况下政府会采取强制手段。

4、充分利用现有政策：在这一方面建议收到拆迁通知书，就尽快找律师，律师会根据现有的拆迁政策，保障当事人利益最大化。