一、 案情简介

1、2011年1月1日，本案涉案物业的开发商深圳XX花园物业有限公司与深圳XX物业管理有限公司（原告）签订《物业管理合同》。根据合同约定，深圳XX花园物业有限公司委托原告对XX花园实行专业化、一体化物业管理，物业服务费按照每月每平方米建筑面积3.9元向业主（住用户）收取。管理费服务标准的调整按照政府规定的标准调整。房屋专项维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。合同期限为20年，自2011年1月1日至2030年12月31日。

2、被告莫某是XX花园某房产的权利人，房产系其单独所有，但其并未在《物业管理合同》中签名。

3、在2019年10月及之前，被告一直按照411.5元／月的标准向原告支付物业管理费，按照26.4元／月的标准向原告支付本体维修金，按照实际产生的金额向原告缴纳水费、排污费、垃圾处理费等费用。原告主张被告自2019年11月至2020年10月期间未交物业服务费4938元、专项维修基金316.8元，2019年11月至2020年7月欠交水费165.5元、垃圾处理费33.1元、排污费55.8元。

原告提出诉讼请求：

1、判令被告支付原告2019年11月至2020年10月的物业管理费4938元、2019年11月至2020年7月的水费165.5元，2019年11月至2020年7月的垃圾处理费33.1元，2019年11月至2020年10月的专项维修基金316.8元，2019年11月至2020年7月的排污费55.8元；

2、判令被告支付原告2019年11月至2020年10月的物业管理费滞纳金83元（自逾期次月第1日起算，按日千分之一的利率，计算至全部清偿之日止，暂计至起诉之日为83元）；

3、判令被告承担本案诉讼费。

二、案例解析

本案的争议焦点在于三方面：

一是原被告是否存在合同关系；

二是被告是否应当缴纳物业管理费；

三是关于滞纳金的收取。

原被告是否存在合同关系

一方面，被告主张原告与该案涉物业的建设单位深圳XX花园物业有限公司于2011年1月1日签订《物业管理合同》合同期限约定为20年，超过《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条的规定；且物业的选定未经过合法的招标程序，违反《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条的规定，应属无效。

另一方面，被告主张即使上述合同有效，其也未在上述合同中签字，该合同对被告无法律约束力。

第一、根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条，前期物业管理合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业管理合同约定开始提供物业服务之日止。本案中的《物业管理合同》属于前期物业管理合同，可以由建设单位和物业服务企业进行约定，且截至目前，案涉物业的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业，《物业管理合同》尚在有效期内。

第二、依据《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《深圳经济特区物业管理条例》属于地方性法规，故即使建设单位未经过公开招标选聘原告为物业服务企业，也并不必然导致合同无效。

第三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业管理合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。此外，原告事实上一直对涉案物业进行物业管理，被告在2019年10月份及以前也按期缴纳物业管理费等费用。双方在事实上存在合同关系。

被告是否应当缴纳物业管理费

《物业管理合同》中已经对物业费的收取进行了明确约定（每月每平方米建筑面积3.9元），且被告也依约缴纳了2019年10月及之前的物业管理服务费。

现原告和被告均确认自2019年11月至2019年10月期间，被告欠缴物业管理费。物业管理费的计收标准为每个月411.5元，故2019年11月至2020年10月被告应当缴纳的物业管理费应为12个月×411.5元=4938元。

关于滞纳金的收取

原告主张被告逾期缴纳的滞纳金应按照日千分之一的标准支付，没有合同依据，不予支持。

三、法律规定

1、《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

2、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

3、《物业管理条例》第二十五条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

四、 道华律师提醒

根据法律规定及司法实践表明，业主虽未签署《前期物业服务合同》或《物业服务合同》却依然对其有约束力，但为减少服务合同在执行过程中的常见矛盾和纠纷，道华律师提出如下建议：

1、物业公司在协商拟订服务合同时，应对违约责任、争议解决方式等影响业主权益的条款，尽量征询广大业主意见，并听取律师的专业意见，做到条款公平合理，即使今后发生纠纷，也能得到法院或仲裁委的支持。

2、物业公司在业主办理入住等节点尽量与业主签订物业服务合同（按照建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》或业委会与物业公司签订的《物业服务合同》内容）；如物业发生交易过户时，物业公司也应主动与新业主签订服务合同，保障业主的知情权，消除业主疑虑，减少诉争。