一、案情简介

1991年9月21日，某地建设委员会向薛X颁发《村镇住宅建筑许可证》，审批同意薛X在XX村兴建一栋三层半的住宅。

1992年9月15日，涉案自建住宅经宝安县人民政府核准颁发了《房屋所有权证》，房屋性质为自建-私人住宅，土地所有权来源为国有。

2003年至2004年间，薛X、郭X签订《协议书》，约定薛X将涉案房产转让给郭X。

2018年，薛X诉至法院，请求确认其与郭X签订《协议书》无效。

二、法院认为

依据物权变动的原因行为与物权变动结果的区分原则，涉案房产的性质不影响《协议书》效力的认定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现行通行的民法法理认为，物权变动的原因与结果分属两个法律事实，买卖合同属物权变动的原因行为，所有权转移属物权变动的结果，而物权的变动结果须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，因此，物权变动的原因与结果应当加以区别，物权变动的原因行为并不必然导致物权变动的结果，物权变动与债权合同效力要予以区分认定。结合本案，涉案房产为国有土地上的自建私人住宅，虽有合法产权登记，但并不具备商品房性质，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，属于不能在市场上自由转让流通的房产，然而基于物权变动与其原因行为的区分原则，涉案房产的性质仅影响物权变动，不影响本案合同性质的认定。

三、道华律师评析

房产的性质仅影响物权变动，不影响其买卖合同效力的认定。本案中，涉案房屋虽有合法产权登记，却并不具备商品房性质，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，是属于不能在市场上自由转让流通的房产。但是，基于《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋虽不能进行物权变动登记，却并不影响就该房屋进行买卖所签订的合同效力，其合同有效！