一、案情简介

廖某将深圳市龙岗区一栋四层私人住宅楼（编号为xxx-5420）出卖给江某，签订《房屋买卖协议书》，江某支付了8万定金以及购房款42万，后廖某既不履行合同将房屋交付，又不退还购房款，双方由此产生纠纷，无奈江某诉至法院，请求确认合同无效。

原告江某诉求：

1、确认原被告就位于深圳市龙岗区南联龙溪45号一栋四层私人住宅楼（编号为xxx-5420）签订的《房屋买卖协议书》无效；

2、被告返还已支付的购房款50万元；

3、本案诉讼费由被告承担。

二、法院查明事实

2015年11月XX日，原被告双方就购买位于深圳市龙岗区一栋四层私人住宅楼（编号为xxx-5420）达成初步意向，原告向被告支付了定金8万元，被告向原告出具了一张收条，写明收到定金8万元，房屋总价148万元。2015年12月21日，原被告双方签订了一份《协议书》，内容如下：

1、被告拥有位于深圳市龙岗区一栋四层私人住宅楼，编号为xxx-5420。（由廖某于2015年11月XX日通过广东省惠州市惠城区人民法院执行裁定书裁决所得）；

2、被告保证该房屋合法、有效，无抵押、担保或被查封等权利瑕疵，若发生与被告有关的房产纠纷或债权债务关系时，由被告负责，由此造成的损失由被告负责。如因产权问题造成原告损失将由被告赔偿原告提供的合作资金的两倍资金；

3、被告拥有的以上房产转让给原告，原告分得编号为xxx的住宅楼。

4、假如国家允许办理房产证，被告无条件配合原告办理……。2015年12月23日，原告通过银行转账的方式向被告支付购房款42万元，被告出具《收条》一张，确认收到上述款项。之后双方未继续履行合同，被告也未向原告交付涉案房产。

另查明，涉案住宅用地于1993年取得《建设用地规划许可证》，登记的用地单位为谢某。之后在住宅兴建过程中，未取得《建设工程规划许可证》及房屋产权证明。

三、律师评析

本案双方买卖所涉房产系私人自建住宅，该房屋未取得《建设工程规划许可证》及房屋产权证明，即属禁止转让的房产，而廖某无证据证明其系该房产的合法权利人，故双方签订的《协议书》因违反法律强制性规定而应认定为无效。因协议无效，廖某根据协议约定而收取的购房款应返还给江某。