一、案情简介

2014年7月7日原告（甘某）与被告（陈某）签订了《二手房买卖合同》,约定被告将其共同所有的位于深圳市沙河东路某小区X栋XX号，（以下简称涉案房屋)的房产转让给原告，原告依约于2014年7月8日由其妻子彭某的账户以转账的方式向被告支付300万元，被告陈某于7月8日向原告出具《收条》,明确收到定金300万元。

后被告称其因赎楼缺少资金,要求原告再支付200万元定金,原告同意后于9月1日由其妻子彭某的账户以转账的方式向被告支付200万元,同日,被告陈某向原告出具另一份收条《收条》,明确收到定金200万元。

然而被告至今既未还清按揭银行贷款以及注销抵押登记手续,也未依约将房产交付给原告。原告认为被告的行为已经构成违约,为维护原告合法权益,现特向法院提起诉讼,请求法院判决:

1、解除原告与被告于2014年7月7日签订的《二手房买卖合同》;

2、被告双倍返还原告定金共计1000万元；

二、审理过程

原告与被告签订的《二手房买卖合同》合法有效，并且以上事实有《二手房买卖合同》、房产证的复印件、《收条》、《银行流水账单》、《补制客户回单》、结婚证复印件、《深圳市房地产权登记中心房地产查封(备案)表》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

根据法律规定定金的数额不能超过合同标的额的 20%，故原告多支出的 200 万元不能认定为定金,性质应为购房款。即本案中的定金最高额应为256万元,故被告在返还原告500万元款项的情况下,还应向原告支付定金损失256万元。

综上，被告应向原告双倍返还定金512万,并退还原告多支付的购房款244万元,共计756万元。

三、道华律师评析

在我们日常交易的过程中，为了防止对方不履行合同约定的内容，会采取先交付定金方式。若对方违约，则定金不返还，但是若是自己违约，则要双倍返还对方以付定金金额，这属于定金罚则，用来约束双方及时履行义务。

但为了避免有些人利用这一规定故意让对方违约，法律在定金的金额上进行了限制，不能超过主合同金额的20%。如果实际支付的定金金额超出主合同标的额的20%， 多出来的根据合同内容来确定，比如本案中多出来的金额性质为购房款。