一、基本案情

2020年7月，张某与A房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发房产一套，总价款470余万元。张某已支付首付款188余万元，余款282万元约定采取银行贷款方式支付。2020年8月，张某与某银行签订《个人购房借款/担保合同》，申请了282万元的按揭贷款。

按照《商品房买卖合同》约定：出卖人逾期超过180天后，买受人有权书面通知出卖人解除合同。合同履行过程中，A房地产公司未按合同约定期限交房，后张夫妇曾就合同解除事宜与A房地产公司进行协商，双方未达成调解意见。2022年1月，A房地产公司收到张某送达的《解除商品房买卖合同通知书》。与此同时，张某向法院提起诉讼。审理中，双方就银行按揭贷款中的剩余部分由谁偿还引发争议。

二、法院判决

法院经审理认为，A房地产公司未按合同约定期限交房，其构成违约，现张某据此行使合同解除权，符合法律规定，法院予以支持。另根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无产或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，张某主张解除与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，法院予以支持。

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，涉案合同解除后,A房地产公司除应返还张某的购房首付款外，还应返还二人已偿还的银行贷款和利息。又因张某对合同解除不存在过错，其二人并未实际取得涉案房屋，在这种情况下，如果要求张某继续偿还银行剩余按揭贷款，会使各方权利义务严重失衡，有违公平原则。综上，法院认为应由A房地产公司偿还某银行的剩余按揭贷款。

三、道华律师解析

商品房买卖纠纷案件中，往往涉及三方当事人——购房者、开发商、银行。购房者与开发商签订房屋买卖合同，同时与银行签订贷款合同。尽管两份合同系不同的法律关系，但是，只有在房屋买卖合同正常履行的情况下，贷款合同才具备实际意义。实践中，往往会出现因开发商违约行为导致房屋买卖合同解除的情况。在此种情况下，贷款合同继续履行将失去实际意义。

所以，为平衡各方当事人的利益，最高人民法院出台司法解释，在房屋买卖合同解除的情况下，赋予购房者要求解除贷款合同的权利。两合同均解除的情况下，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者。

四、相关法条

《中华人民共和国民法典》

第五百六十六条第一款：合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。