一、案情介绍

2007年7月，陈X辉、陈X凤作为甲方，陈X旭作为乙方，双方签订了《楼房转让合同书》，约定甲方将其私人住宅用地上的建筑物连围墙及围墙内宅地一并转让给乙方；

2007年8月陈X辉出具《收据》，表明收到陈X旭的私人用地及地上建筑物转让费；

2017年，陈X辉、陈X凤向宝安区人民法院提起诉讼：

1、请求确认陈X辉、陈X凤、陈X旭签订的《楼房转让合同书》无效；

2、陈X旭返还陈X辉、陈X凤位于宝安区某栋，由陈X辉、陈X凤返还陈X旭购房款人民币43万元；

3、由陈X旭负担本案诉讼费用。

二、一审法院裁判

《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，虽然不动产权资料电脑查询结果表载明土地所有权来源为集体所有，但根据《市规划国土委宝安管理局关于A107-0932宗地业务咨询的复函》可知，《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号第二条规定，“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第(5)款规定，“对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限"，由此可见涉案土地上涉案房屋的转让按上述规定从土地的性质角度并不违反法律和行政法规的强制性规定。虽然涉案房产目前尚不符合立即办理过户条件，即房产现阶段无法进行通过办理过户手续的方式进行物权转移，但并不影响涉案《楼房转让合同书》本身的合同效力。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈X辉、陈X凤的诉讼请求。

三、二审法院裁判

本院认为双方当事人所争议的涉案《楼房转让合同书》有效。土地性质应以政府土地管理部门出具的意见为准，虽然涉案房产《房地产证》上登记的土地用途为乡村居住自留用地，但根据深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局出具给原审法院的复函，涉案房产所在土地的性质已经变更为国有。从土地性质来看，《楼房转让合同书》并未违反法律、行政法规的强制性规定。

转让非市场商品房的房屋买卖合同并不当然无效。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响《楼房转让合同书》的效力。

四、道华律师评析

我国房屋的转让实行的是房地一体主义，也就是说，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而《土地管理法》第86条规定：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设……由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。可见，农民集体所有的土地是禁止买卖的。

深圳市在经过“统改”后，原属于成员集体所有的土地现已属于国家所有，而国家所有的土地使用权是不限制流转的，故现深圳市内的小产权房买卖合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同有效。