【案情简介】

2021年2月1日，委托人（某文化创意有限公司）与某置业公司、某股份合作公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）。合同约定房屋于2021年6月30日交付，另外，根据售楼处现场销售人员介绍和相关网络宣传资料显示，开发商承诺房屋以精装修交付。

2021年6月30日，开发商竣工验收备案，告知委托人只提供毛坯房，并且让委托人与其指定的第三方装修公司签订装修协议，装修协议中约定交付时间为2021年12月31日。

当委托人以开发商逾期交房与开发商协商退房时，开发商掏出了之前签订合同中未明示的霸王条款，其中约定“由装修公司代业主收楼，不可取消委托装修公司代业主收楼和提供装修服务。”以此为由试图规避自身逾期交房的责任。

2021年10月，委托人与开发商多次交涉未果，全权委托道华律师处理本案。

【案件结果】

接受委托后，道华律师经过背调发现本案开发商重视自身品牌声誉，并综合本案证据材料，建议委托人可以尝试通过法律谈判的形式，利用开发商存在的漏洞给开发商施加压力促成退房目的实现。委托人综合比较道华律师提出了各种方案后，选择了法律谈判的形式解决纠纷，以便充分利用法律谈判的当事人主义以及法律谈判的和解性与保密性，在道华律师的协助下，顺利高效地解决了纠纷，实现了自身诉求。

注：法律谈判是律师全程参与纠纷处理，以沟通协商为前提，当事人自主选择纠纷解决的一种模式。在该模式下当事人对案件进展享有充分的选择权，在法律谈判之前，律师会对案件的法律规范争议范围以及双方当事人持有的证据材料情况进行预测案件结果的可能选项，在当事人选择符合自己需求的结果后，律师制定案件具体谈判方案。

【道华律师评析】

本案购房者屡屡受到开发商忽悠，但其行为在法律层面站不住脚。

首先，购房者于2021年2月1日签订买卖合同前，据售楼处现场销售人员介绍和相关网络宣传资料显示，该楼盘开发商承诺精装修交付。依据双方签订的《深圳房地产买卖合同（预售）》约定，开发商应当于2021年6月30日交付房屋，实际情况却是开发商到2021年6月30日只提供毛胚房，并且让购房者与第三方装修公司签订装修协议，以装修协议约定时间为 12 月 31 日为由延期交付时间，开发商的行为已经涉嫌虚假宣传。依据《广告法》第五十五条“违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。”开发商需要承担行政处罚的责任。

其次，开发商在购房者缴纳定金和首期款前，并没有明示《商品房买卖合同示范文本》完整内容，前期引起购房者的误解，让购房者以为将会按照宣传的条件签订买卖合同，在购房者已经付出大量定金及首期资金不得不继续进行后，才出示格式合同及之后的补充协议，补充协议大量的条款排除了购房者的利益，规避开发商的风险，并告诉购房者如果不签定买卖合同，不退定金，且按照购房者违约处理，从首期款中扣除相应的违约金，购房者在此情况下签订的霸王条款，应当属于无效条款。

再次，开发商的竣工验收备案时间为2021年6月30日，但依据《预售合同》约定开发商应于2021年6月30日交楼。在如此短的时间内完全不可能让购房者进行验收收楼，而开发商却让购房者签订装修协议，装修公司由开发商指定，且约定由该装修公司进行收楼，此举明显为规避逾期交付的措施。应当按照合同约定，支付利息。

最后，依据《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》第四条 “新供应的工业用地、独立工业配套宿舍用地或者混合用地，在签订土地使用权出让合同时，应按照本市工业及其他产业用地供应管理有关规定，对其工业楼宇及配套用房的转让进行明确约定。本办法第五条、第六条另有规定的除外。已供应用地的用地批准文件或者土地使用权出让合同对工业楼宇及配套用房的转让有约定的，按照约定执行。其中，用地批准文件或者土地使用权出让合同约定土地为非商品性质的，地上的工业楼宇及配套用房不得转让；仅约定为商品性质并且未对转让条件作明确约定的，仅能以约定为商品性质的部分为单位整体转让。”购房者已经多次要求开发商进行出示土地转让合同，证明开发商可以对房屋进行分割买卖，但开发商对此迟迟未能进行证明。对此，开发商应当承担被政府相关部门追究的责任。

综上，道华律师向开发商释明其中的利害关系，通过谈判手段与技巧促成双方退房协议书的达成。

道华律师在此提醒买房者在签订购房协议的时候，凡是开发商的口头承诺最好都以书面的形式确认，审慎审查与自己利害关系有关的条款，比如交付条件、逾期退房、违约金等，以保障自己的权益，避免后期出现退房难、维权难等问题。