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小产权房买卖合同纠纷胜诉

时间:2022-08-29 浏览量:

  道华房产律师团 小产权房买卖合同纠纷胜诉 购买私人自建住宅,卖方既不交付房屋,也不退还款项,买方向法院起诉合同无效,要求返还购房款,获得龙岗区人民法院支持

  案情简介

  廖某将深圳市龙岗区一栋四层私人住宅楼(编号为xxx-5420)出卖给江某,签订《房屋买卖协议书》,江某支付了8万定金以及购房款42万,后廖某既不履行合同将房屋交付,又不退还购房款,双方由此产生纠纷,无奈江某诉至法院,请求确认合同无效。

  原告江某诉求

  1、确认原被告就位于深圳市龙岗区南联龙溪45号一栋四层私人住宅楼(编号为xxx-5420)签订的《房屋买卖协议书》无效;

  2、被告返还已支付的购房款50万元;

  3、本案诉讼费由被告承担。

  法院查明事实

  2015年11月XX日,原被告双方就购买位于深圳市龙岗区一栋四层私人住宅楼(编号为xxx-5420)达成初步意向,原告向被告支付了定金8万元,被告向原告出具了一张收条,写明收到定金8万元,房屋总价148万元。2015年12月21日,原被告双方签订了一份《协议书》,内容如下:

  1、被告拥有位于深圳市龙岗区一栋四层私人住宅楼,编号为xxx-5420。(由廖某于2015年11月XX日通过广东省惠州市惠城区人民法院执行裁定书裁决所得);

  2、被告保证该房屋合法、有效,无抵押、担保或被查封等权利瑕疵,若发生与被告有关的房产纠纷或债权债务关系时,由被告负责,由此造成的损失由被告负责。如因产权问题造成原告损失将由被告赔偿原告提供的合作资金的两倍资金;

  3、被告拥有的以上房产转让给原告,原告分得编号为xxx的住宅楼。4、假如国家允许办理房产证,被告无条件配合原告办理……。2015年12月23日,原告通过银行转账的方式向被告支付购房款42万元,被告出具《收条》一张,确认收到上述款项。之后双方未继续履行合同,被告也未向原告交付涉案房产。

  另查明,涉案住宅用地于1993年取得《建设用地规划许可证》,登记的用地单位为谢某。之后在住宅兴建过程中,未取得《建设工程规划许可证》及房屋产权证明。

  律师评析

  本案双方买卖所涉房产系私人自建住宅,该房屋未取得《建设工程规划许可证》及房屋产权证明,即属禁止转让的房产,而廖某无证据证明其系该房产的合法权利人,故双方签订的《协议书》因违反法律强制性规定而应认定为无效。因协议无效,廖某根据协议约定而收取的购房款应返还给江某。

  道华房产律师团:小产权房买卖纠纷司法实践与实务案例研判分析,一文告诉你各类小产权房买卖合同效力问题。

  我国房产证有红色和绿色两种颜色,在深圳绿本房主要包括城镇绿本房和原集体土地上私房(即大家俗称的小产权房),我们首先明确楚原集体土地上私房的渊源。

  一、原集体土地上私房的渊源

  1992年11月11日,深圳市根据《民政部关于广东省撤销宝安县设立深圳市宝安区、龙岗区的批复》(民行批〔1992〕140号)撤销宝安县,设立宝安区和龙岗区。1993年7月14日,深圳市人民政府出台《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》(深府[1993]283号),规定宝安区和龙岗区辖区范围为城市规划区,对城市规划区范围的集体土地征用,土地性质由集体土地转为国有土地,用地单位或个人向有关机构申领房地产权证书。

  针对原集体土地上的违法建筑,2002年3月1日生效的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(深圳市人民代表大会常务委员会公告第33号)规定,原村民违反规划、土地等有关法律、法规的规定未经规划国土资源部门批准,未领取建设工程规划许可证,非法占用国有土地或集体土地新建、改建、扩建的违法建筑,符合条件的予以确认产权,同时补办征地手续,并办理初始登记发放房地产证书。

  上述文件出台后,宝安区和龙岗区的土地并没有完全转为国有土地,为全面加快宝安、龙岗两区城市化进程,2003年10月29日中共深圳市委、深圳市人民政府发布《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》(深发〔2003〕15号),规定村集体经济组织全部成员转为城市居民,原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。至此深圳的土地全部转为国有土地。2004年6月26日深圳市人民政府出台《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)对土地城市化管理出台了具体办法。

  2009年5月27日,对原集体土地上的违法建筑深圳市人民代表大会常务委员会再次出台文件--《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕),对农村城市化历史遗留违法建筑进行普查,符合确认产权条件的,按规定办理初始登记,依法核发房地产证。

  原村民私房经过历史遗留违法建筑处理的,根据《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》(深宝府[2006]19号)核发绿本《房地产证》,土地性质为国有,土地来源为划拨,不确定使用年限。另外,根据1994年深圳市规划与国土资源局《关于颁发新<房地产证>的通知》(深规土〔1994〕576号)、2002年深圳市规划国土局关于重新发布《关于颁发新<房地产证>的通知》(深规土〔2002〕336号)以及2009年深圳市规划与国土资源局重新发布《关于颁发新《房地产证》的通知》(深国房规〔2009〕1号)明确规定农村居民私人住宅颁发绿皮《房地产证》,记载非市场商品房地产。

  简单归纳下,2003年深圳土地全部转为国有土地,原村民修建的私房经过历史遗留违法建筑处理后,符合条件的核发绿色《房地产证》,土地性质为国有,记载为非市场商品房地产。

  二、原集体土地私房买卖合同效力问题

  根据目前所检索到的针对小产权房买卖的司法实务案例,对于整个小产权房买卖交易流程以及其中涉及到的法律问题以及相关法律风险进行如下分析

  (一)买卖合同效力问题

  通过分析相关案例的裁决结果,原集体土地私房买卖合同效力需要分几种情形,一种是有房产证的,一种是没有房产证的;没有房产证的又进一步分为两种,分别是申报了历史遗留违法建筑普查暂无处理结果的和没有申报历史遗留违法建筑普查的。下面具体来说下上述几种情况买卖合同效力问题:

  1、办有房产证的私房

  根据上述分析,原村民修建的私房经过历史遗留违法建筑普查符合条件的,核发绿色《房地产证》的,针对该类房产,法院倾向性认为买卖合同有效,理由具体如下:

  第一、尽管转让集体土地违反法律禁止性规定,但是深圳市的集体土地根据《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》(深发〔2003〕15号)已经全部转为国有,转让原集体土地上的私房不违反法律和行政法规的强制性规定,买卖合同有效。在陈X辉、陈X凤买卖合同纠纷中(案号:(2018)粤03民终1XXXX号),法院认为虽然不动产权资料电脑查询结果表载明涉案土地所有权来源为集体所有,但根据《市规划国土委宝安管理局关于A107-0932宗地业务咨询的复函》可知,《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)第二条规定,“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”,以及《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》(深宝府[2006]19号)第12条第(5)款规定,“对原村民一户一栋私房的土地性质,变更为国有,土地来源为划拨,不确定使用年限”,涉案房产所在土地的性质已经变更为国有。从土地性质来看,《楼房转让合同书》并未违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效。

  类似的典型案例还有:邓X与王X、黄X房屋买卖合同纠纷(案号:(2019)粤03XX民初1XXXX号),林X来、林X音确认合同无效纠纷(案号:(2018)粤03民终1XXX号)。

  第二、转让非市场商品房的房屋买卖合同并不当然无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制,在限制条件取消前,无法办理房屋所有权转移登记。房屋买卖合同约定的过户手续无法办理,可能会影响到合同的全面履行,但并不影响房屋买卖合同的效力。

  典型案例:薛X与郭X房屋买卖合同纠纷(案号:(2019)粤03XX民初8XXX号),林X来、林X音确认合同无效纠纷(案号:(2018)粤03民终1XXX号)。

  2、没有办房产证,但申报了历史遗留违法建筑普查暂无处理结果的私房

  在农村城市化进程中,对于原集体土地上的违法建筑,深圳市曾出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(深圳市人民代表大会常务委员会公告第33号)及《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕)。很多原村民根据上述规定对违法建筑进行了历史遗留违法建筑普查的申报,但是仅有符合条件的部分房产获得产权确认,并办理了房产证,还有部分违法建筑只有申报手续,并无有关行政部门的处理结果。对进行过申报,但是没有相关行政部门处理结果的房产提起诉讼的,法院一般裁定驳回起诉,法院认为:房产已进行历史遗留违法建筑信息普查申报,行政主管部门尚未对涉案房产作出处理决定,在其合法性未能确定的情况下,法院不宜对涉案房产的实体权益进行处分。双方当事人应先行向行政主管部门申请处理,由行政部门对涉及的土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行认定后再行起诉。

  典型案例:黄X与张X、刘X宅基地使用权纠纷(案号:(2019)粤03民终6XXX号),赖X、黄X房屋买卖合同纠纷(案号:(2018)粤03民终2XXXX号)。

  3、没有办房产证的私房,也没有申报历史遗留违法建筑普查

  对于没有办房产证的私房,也没有申报历史遗留违法建筑普查的房产,法院倾向性认为涉案房产没有有效合法的报建手续,买卖合同无效。法院认为,根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及第六十四条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”,若涉案房产系未取得报批报建手续的违法建筑,法律禁止其流通,房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定,应属无效。

  典型案例:王X与胡X房屋买卖合同纠纷(案号:(2018)粤03XX民初1XXXX号),江X与廖X房屋买卖合同纠纷(案号:(2017)粤03XX民初1XXXX号)。

  综上,原集体土地上的私房,如果经过历史遗留违法建筑处理获得了房产证,法院倾向性认为买卖合同有效,该类房产虽然不得转让,但不影响合同效力。如果没有房产证,申报了历史遗留违法建筑处理但没有处理结果的,近几年法院倾向性认为此类房产应当由行政部门先行处理,裁定驳回起诉。如果没有房产证且没有合法有效报建手续的,近几年法院倾向性认为买卖合同无效。

  三、案例分析及研判结果分析总结

  通过检索及分析案例,我们可以发现,深圳法院对于没有房产证的私房究竟是裁定驳回起诉还是判决合同无效有争议,法院没有明确统一的判决规则。近十年,深圳法院对没有房产证的私房判决思路也有逐步变化的过程。2015年之前深圳法院对于没有房产证的私房存在以转让集体土地以及受让人非本村村民为由判决买卖合同无效案例,但是近几年逐渐开始关注有无申报历史遗留违法建筑物处理,目前对于申报了历史遗留违法建筑处理但是没有处理结果的,法院倾向性裁定驳回起诉;对于没有申报历史遗留违法建筑处理,也没有合法有效报建手续的私房,法院倾向性认为买卖合同无效。

  道华房产律师团·小产权房租赁合同纠纷司法实践与实务案例研判分析:租赁合同无效

  我国房产证有红色和绿色两种颜色,在深圳房产证房主要包括城镇房产证房和原集体土地上私房(即大家俗称的小产权房),我们首先明确楚原集体土地上私房的渊源。

  一、小产权房租赁是否合法?

  (一)何为“小产权房”?

  小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

  深圳市官方一直对外表示,深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上,而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,农村集体土地已全部转为国有,因此 “小产权房”应被称为“违法建筑”。但坊间和媒体多习惯性地认为深圳市不但存在“小产权房”且存量惊人。

  深圳市为解决复杂多样房产的规制问题,在尊重历史的前提下,同时促进土地利用开发,确保深圳的可持续发展,出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》等法规及规章进行调整。因此,深圳独创了“历史遗留违法建筑”的概念。

  (二)关于“小产权房”租赁合同的效力。

  对于没有房产证的房屋,判断租赁合同是否为有效,需要审查该小产权房是否取得了建设工程规划许可证且建设符合城市规划或者有无经合法报建手续并取得了相关产权证明。如果没有取得,这类房屋一般属于违法建筑,买卖交易及租赁等环节均受到限制,所涉房屋租赁合同为无效合同且无法办理备案;如果已经取得建设工程规划许可证并且按照规划施工建造完成,即便未取得合法报建手续或者尚未取得不动产权登记续或相关产权证明,所涉房屋租赁合同往往也是有效的。

  2009年7月发布、2020年12月修正的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称《租赁合同司法解释》)第二条明确规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。很显然,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的违法建筑租赁合同无效是确定的、唯一、无争议的法院裁判结果!

  二、在租赁小产权房过程中是否受法律保护?

  对于小产权房的租赁行为,虽然所涉房屋租赁合同无效,但并不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。合同被确认无效后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

  依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年12月23日修正)第四条:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

  综上,房屋租赁合同应当认定为无效,合同认定为无效后,承租方应当返还房屋并向出租房支付房屋占有使用费。

  三、小产权房租赁存在哪些法律风险?

  小产权房租赁合同存在被确认无效的法律风险。对于未能取得建设工程规划许可证或无房产证的小产权房,这类小产权房的租赁行为是不受法律所保护的。一旦引起纠纷起诉至法院,法院通常会判决房屋租赁合同为无效合同。此时出租的小产权房不得交付使用,支付租金的请求是得不到支持的,但是承租人需要参照合同约定的租金标准或者按照市场租金标准向出租人支付房屋的占有使用费用。

  四、案例分析及研判结果分析总结

  通过检索及分析案例,我们可以发现:

  1、案涉小产权房未取得建设工程规划许可证,无特殊情况,相关房屋租赁合同无效。合同双方恢复原状,出租方退还承租方租赁押金。

  2、租赁合同无效,租金条款无效,但承租方应向出租方支付房屋占有使用费。占有使用费的具体数额,法院参照双方约定的租金标准并结合同地段相应面积房屋市场租赁价格等因素,酌情予以确定。

  3、由于租赁合同无效,理论上应恢复案涉房屋原状。但房屋内形成附和的装饰装修物且难以恢复原状的,双方按过错各自承担相应的责任,即一般而言出租方应向承租方承担部分装修损失。承租方如果对案涉房屋进行装修,应保留好装修合同、付款收据等交易记录,以便将来向出租方主张相应装修费用。

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