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最高院案例研判:行政划拨土地上的小产权绿本房,买卖合同有效!

时间:2022-08-29 浏览量:

  道华房产律师团:最高院案例研判:行政划拨土地上的小产权绿本房,买卖合同有效!

  基本案情

  涉案房屋为绿本“小产权房”,系同栋五层楼中的一层,与其他四层同一本证登记在案外人名下;

  土地使用权系行政划拨土地,使用年限30年:1983年1月2日—2013年1月2日,诉讼过程中土地使用期限已满;

  2008年11月20日,湖南省岳阳市中级人民法院《民事裁定书》裁定以房抵债归刘某所有;

  2009年3月12日,刘某与李某签订《房屋转让协议》,4月2日又重新签订并经广东某律师事务所见证,以239万元卖于李某;

  因房屋并非市场商品房,虽经多次裁定、协议转让,期间二十年余年,始终未办理过户手续(一直登记在最初产权人名下);

  2011年3月10日,刘某委托律师向李某发出《律师函》,函告李某解除《房屋转让协议》、返还房屋、收回购房款以及其他事项;

  2011年8月1日,李某向南山区人民法院起诉要求确认《房屋转让协议》有效(本诉),刘某反诉要求确认《房屋转让协议》无效(反诉)!

  2009年12月1日刘某强行收回房屋并出租给案外人顺丰速运(集团)有限公司南山营业部。

  2012年7月17日二审判决合同无效后,刘某将涉案房屋高价转让给案外人。

  一审法院,合同有效

  南山区人民法院一审认为:湖南省岳阳市中级人民法院《民事裁定书》裁定将涉诉房产交付给刘某抵偿债务,刘某虽未办理房地产权登记,但刘某依据该《民事裁定书》与李某签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”故该《房屋转让协议》自合同成立时生效。对于李某诉请确认该《房屋转让协议》有效的诉讼请求予以支持;对于刘某诉请确认该《房屋转让协议》无效的诉讼请求不予支持。关于李某诉请刘某协助其办理涉诉房产的过户手续的诉讼请求,虽然涉诉房产通过法院裁定的方式已经实际交付给刘某,但涉诉房产尚未办理房地产权登记,刘某协助李某办理涉诉房产的过户手续的条件尚未成就,故对于李某的该项诉讼请求不予支持。

  2011年11月9日,(2011)深南法民三初字第738号一审判决:1、李某与刘某于2009年3月12日签订的《房屋转让协议》为有效合同;2、驳回李某的其他诉讼请求;3、驳回刘某的全部诉讼请求。

  此后历经二审、深圳中院再审、广东高院再审,均否认合同的效力问题,认为该合同无效或未生效。

  其中,深圳市中级人民法院二审认为:未经有关部门批准,土地使用者不得随意处分划拨土地使用权。本案中,刘某依据已生效文书取得涉诉房产的所有权,但涉诉房产的土地性质依旧为行政划拨土地。刘某与李某未经有关部门批准,买卖在划拨土地上建成的涉诉房产,违反了法律、行政法规的强制性规定,应依法确认为无效。一审认定涉案合同有效,属适用法律错误,二审予以纠正。

  深圳市中级人民法院再审认为:《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”刘某与李某虽然于2009年3月12日签订了《房屋转让协议》,并于2009年4月2日在律师的见证下再次确认买卖涉诉房产的事实,但没有依据上述法律规定报请有关行政部门批准,应当认定双方签订的《房屋转让协议》没有生效。

  广东省高级人民法院提审本案并再审认为:《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”刘某取得涉案房产所有权系依据法院裁定,但因其一直未办理产权变更登记,土地性质由划拨土地转为出让土地的手续未完成,仍为划拨土地。本案双方的房屋买卖行为为对划拨土地上的房产的买卖,应报有审批权的人民政府审批,本案所涉房产转让并未报有批准权的人民政府审批。原再审判决根据上述规定,认定涉案《房屋转让协议》未生效并无不当。

  最高法院提审,合同有效

  最高人民法院裁定提审本案并再审认为:《房屋转让协议》合法有效,理由如下:

  首先,签订《房屋转让协议》时,刘某系案涉房屋的所有权人。湖南省岳阳市中级人民法院《民事裁定书》和《协助执行通知书》,裁定并通知将案涉房屋过户给刘某。因此,刘某依法对案涉房屋享有所有权,其有权与李某签订《房屋转让协议》。

  其次,《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看,第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此,《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上,《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。此外,《房屋转让协议》系转让房屋的合同,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为,而非房屋买卖,故该规定不适用于本案合同效力的认定。

  再次,登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”因此,债权合同的效力是独立的,是否登记或者交付,影响到物权变动的效力,但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件,也即未经审批,将无法办理房产所有权登记,房屋所有权不发生转移,但这并不影响房屋买卖合同的效力。广东省高级人民法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》认定《房屋转让协议》未生效,属适用法律错误,应予以纠正。

  最后,认定《房屋转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让协议》是李某和刘某的真实意思表示,《房屋转让协议》明确表述了案涉房屋的土地性质是行政划拨用地,详细描述了案涉房屋的流转过程,并约定刘某积极配合办理过户手续,刘某不得以合同无效而主张案涉房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。刘某反诉要求确认《房屋转让协议》无效并要求李某支付房屋使用费,显然违背了其在《房屋转让协议》中作出的承诺,其不诚信的行为不应得到法律的支持,否则,对李某将造成极大的不公。综上,《房屋转让协议》合法有效。

  研判结果

  “绿本房”、“划拨土地”、“超期土地”、“未分证房”、“他人名下房”买卖合同均为有效!

  1、此案定论了法律界广为争议的“绿本房”、“划拨土地”、“超期土地”、“未分证房”、“他人名下房”买卖合同的效力争议。法律方面严格区别了债权合同原因和物权变动结果的关系,符合物权法的规定,事实方面,贯彻了民事行为诚实信用原则,维护了法律的正确实施和社会的公平正义;

  2、违反特区立法不能导致合同无效。根据相关规定,只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才无效,而特区立法虽不是法律、行政法规,却是《立法法》规定,全国人大授权制定的,可以对法律、行政法规、地方性法规作变通规定,显然不同于普通地方法规,违反特区立法是否导致合同无效没有规定,本案确认特区立法不能作为认定合同无效的依据。

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