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小产权房买卖纠纷 司法实践与实务案例研判分析

时间:2022-08-29 浏览量:

  广东道华律师事务所

  小产权房买卖纠纷

  司法实践与实务案例研判分析

  Legal Service Project

  Guangdong Daohua Law Firm

  二〇二一年九月

  小产权房买卖纠纷

  司法实践与实务案例研判分析

  我国房产证有红色和绿色两种颜色,在深圳绿本房主要包括城镇绿本房和原集体土地上私房(即大家俗称的小产权房),针对小产权房买卖市场中出现的诸多法律风险,我们以案例为基础对此进行分析研判。在研究相关法律问题之前,我们首先明确楚原集体土地上私房的渊源。

  一、原集体土地上私房的渊源

  1992年11月11日,深圳市根据《民政部关于广东省撤销宝安县设立深圳市宝安区、龙岗区的批复》(民行批〔1992〕140号)撤销宝安县,设立宝安区和龙岗区。1993年7月14日,深圳市人民政府出台《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》(深府[1993]283号),规定宝安区和龙岗区辖区范围为城市规划区,对城市规划区范围的集体土地征用,土地性质由集体土地转为国有土地,用地单位或个人向有关机构申领房地产权证书。

  针对原集体土地上的违法建筑,2002年3月1日生效的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(深圳市人民代表大会常务委员会公告第33号)规定,原村民违反规划、土地等有关法律、法规的规定未经规划国土资源部门批准,未领取建设工程规划许可证,非法占用国有土地或集体土地新建、改建、扩建的违法建筑,符合条件的予以确认产权,同时补办征地手续,并办理初始登记发放房地产证书。

  上述文件出台后,宝安区和龙岗区的土地并没有完全转为国有土地,为全面加快宝安、龙岗两区城市化进程,2003年10月29日中共深圳市委、深圳市人民政府发布《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》(深发〔2003〕15号),规定村集体经济组织全部成员转为城市居民,原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。至此深圳的土地全部转为国有土地。2004年6月26日深圳市人民政府出台《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)对土地城市化管理出台了具体办法。

  2009年5月27日,对原集体土地上的违法建筑深圳市人民代表大会常务委员会再次出台文件--《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕),对农村城市化历史遗留违法建筑进行普查,符合确认产权条件的,按规定办理初始登记,依法核发房地产证。

  原村民私房经过历史遗留违法建筑处理的,根据《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》(深宝府[2006]19号)核发绿本《房地产证》,土地性质为国有,土地来源为划拨,不确定使用年限。另外,根据1994年深圳市规划与国土资源局《关于颁发新<房地产证>的通知》(深规土〔1994〕576号)、2002年深圳市规划国土局关于重新发布《关于颁发新<房地产证>的通知》(深规土〔2002〕336号)以及2009年深圳市规划与国土资源局重新发布《关于颁发新《房地产证》的通知》(深国房规〔2009〕1号)明确规定农村居民私人住宅颁发绿皮《房地产证》,记载非市场商品房地产。

  简单归纳下,2003年深圳土地全部转为国有土地,原村民修建的私房经过历史遗留违法建筑处理后,符合条件的核发绿色《房地产证》,土地性质为国有,记载为非市场商品房地产。

  二、原集体土地私房买卖合同效力问题

  根据目前所检索到的针对小产权房买卖的司法实务案例,对于整个小产权房买卖交易流程以及其中涉及到的法律问题以及相关法律风险进行如下分析

  (一)买卖合同效力问题

  通过分析相关案例的裁决结果,原集体土地私房买卖合同效力需要分几种情形,一种是有房产证的,一种是没有房产证的;没有房产证的又进一步分为两种,分别是申报了历史遗留违法建筑普查暂无处理结果的和没有申报历史遗留违法建筑普查的。下面具体来说下上述几种情况买卖合同效力问题:

  1、办有房产证的私房

  根据上述分析,原村民修建的私房经过历史遗留违法建筑普查符合条件的,核发绿色《房地产证》的,针对该类房产,法院倾向性认为买卖合同有效,理由具体如下:

  第一、尽管转让集体土地违反法律禁止性规定,但是深圳市的集体土地根据《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》(深发〔2003〕15号)已经全部转为国有,转让原集体土地上的私房不违反法律和行政法规的强制性规定,买卖合同有效。在陈X辉、陈X凤买卖合同纠纷中(案号:(2018)粤03民终1XXXX号),法院认为虽然不动产权资料电脑查询结果表载明涉案土地所有权来源为集体所有,但根据《市规划国土委宝安管理局关于A107-0932宗地业务咨询的复函》可知,《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)第二条规定,“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”,以及《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》(深宝府[2006]19号)第12条第(5)款规定,“对原村民一户一栋私房的土地性质,变更为国有,土地来源为划拨,不确定使用年限”,涉案房产所在土地的性质已经变更为国有。从土地性质来看,《楼房转让合同书》并未违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效。

  类似的典型案例还有:邓X与王X、黄X房屋买卖合同纠纷(案号:(2019)粤03XX民初1XXXX号),林X来、林X音确认合同无效纠纷(案号:(2018)粤03民终1XXX号)。

  第二、转让非市场商品房的房屋买卖合同并不当然无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制,在限制条件取消前,无法办理房屋所有权转移登记。房屋买卖合同约定的过户手续无法办理,可能会影响到合同的全面履行,但并不影响房屋买卖合同的效力。

  典型案例:薛X与郭X房屋买卖合同纠纷(案号:(2019)粤03XX民初8XXX号),林X来、林X音确认合同无效纠纷(案号:(2018)粤03民终1XXX号)。

  2、没有办房产证,但申报了历史遗留违法建筑普查暂无处理结果的私房

  在农村城市化进程中,对于原集体土地上的违法建筑,深圳市曾出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(深圳市人民代表大会常务委员会公告第33号)及《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕)。很多原村民根据上述规定对违法建筑进行了历史遗留违法建筑普查的申报,但是仅有符合条件的部分房产获得产权确认,并办理了房产证,还有部分违法建筑只有申报手续,并无有关行政部门的处理结果。对进行过申报,但是没有相关行政部门处理结果的房产提起诉讼的,法院一般裁定驳回起诉,法院认为:房产已进行历史遗留违法建筑信息普查申报,行政主管部门尚未对涉案房产作出处理决定,在其合法性未能确定的情况下,法院不宜对涉案房产的实体权益进行处分。双方当事人应先行向行政主管部门申请处理,由行政部门对涉及的土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行认定后再行起诉。

  典型案例:黄X与张X、刘X宅基地使用权纠纷(案号:(2019)粤03民终6XXX号),赖X、黄X房屋买卖合同纠纷(案号:(2018)粤03民终2XXXX号)。

  3、没有办房产证的私房,也没有申报历史遗留违法建筑普查

  对于没有办房产证的私房,也没有申报历史遗留违法建筑普查的房产,法院倾向性认为涉案房产没有有效合法的报建手续,买卖合同无效。法院认为,根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及第六十四条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”,若涉案房产系未取得报批报建手续的违法建筑,法律禁止其流通,房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定,应属无效。

  典型案例:王X与胡X房屋买卖合同纠纷(案号:(2018)粤03XX民初1XXXX号),江X与廖X房屋买卖合同纠纷(案号:(2017)粤03XX民初1XXXX号)。

  综上,原集体土地上的私房,如果经过历史遗留违法建筑处理获得了房产证,法院倾向性认为买卖合同有效,该类房产虽然不得转让,但不影响合同效力。如果没有房产证,申报了历史遗留违法建筑处理但没有处理结果的,近几年法院倾向性认为此类房产应当由行政部门先行处理,裁定驳回起诉。如果没有房产证且没有合法有效报建手续的,近几年法院倾向性认为买卖合同无效。

  三、案例分析及研判结果分析总结

  通过检索及分析案例,我们可以发现,深圳法院对于没有房产证的私房究竟是裁定驳回起诉还是判决合同无效有争议,法院没有明确统一的判决规则。近十年,深圳法院对没有房产证的私房判决思路也有逐步变化的过程。2015年之前深圳法院对于没有房产证的私房存在以转让集体土地以及受让人非本村村民为由判决买卖合同无效案例,但是近几年逐渐开始关注有无申报历史遗留违法建筑物处理,目前对于申报了历史遗留违法建筑处理但是没有处理结果的,法院倾向性裁定驳回起诉;对于没有申报历史遗留违法建筑处理,也没有合法有效报建手续的私房,法院倾向性认为买卖合同无效。对于有房产证的小产权房,针对该类房产法院倾向性认为买卖合同有效。

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